조용직 공인회계사

“최소 1년이상 부동산 소유 매매차익 15%만 세율적용”

1년안에 몇 채씩 사고팔면
집장사 비즈니스 간주
15%세율 혜택 못보고
사회보장세 15.3%까지 더물어

▲미국의 주택 현황
미국의 주택 소유율은 2003년 6월 68%에서 2004년 6월에는 69.3%로 상승하였다. 주택수로는 7,340만채로 1년 전에 비하여 140만채나 늘어난 것이다.
지역별로 보면 미 중서부(midwest) 지역이 70.9%로 가장 높고, 북동부(northeast) 65.4%, 남부(South) 64%, 서부(west)가 63%로 가장 소유율이 낮다.
나이별로 볼 때 35세 미만이 43.6%, 55세에서 64세 사이가 82.4%로 가장 높으며 인종별로 보면 백인이 74%, 흑인이 49.7%, 히스패닉이 47.4%로 제일 낮으며 일년 전에 비해서 별로 상승하지 않았다. 미주한인들의 경우 정확한 통계는 없으나 평균에 가까운 것으로 추산되고 있다.
또한 미국의 베이비붐 세대가 점점 나이가 들어감에 따라 2015년까지는 주택의 수요는 계속 증가 할 것으로 보이며 위의 통계를 볼 때 우리가 사는 서부도 계속 주택 수요가 늘어갈 것이며 주택 시장의 경기가 좋아질 것으로 판단하다.
▲이자율의 상승이 미치는 영향
최근 미국은 에너지 가격의 상승으로 경제 성장이 주춤하고 신규 채용의 증가가 둔화되고 있음에도 불구하고 지난주에 이자를 0.25%로 추가로 상승했다.
이로 인해 부동산 경기는 다소 주춤하고 앞으로 1, 2년간 조정기를 맞이할 것으로 보인다. 그러나 그 전과 같은 큰 폭의 하락은 없을 것으로 본다.
근본적으로 미국 경제는 건전한 발전을 예상하는 잠재력을 가지고 크게 성장할 것으로 전문가들이 믿고 이에 이자율을 올린 것이다. 그리고 연방기금 공개시장위원회의 앨런 그린스펀 의장은 지난 3개월간 두 번에 걸쳐 0.25%를 올렸으나 이 Fund Rate은 소비자 대출 이율과 직결되는 우대 금리를 좌우하므로 Line of Credit 등의 이자율에 영향을 미친다.
그러나 주택 융자 금리는 채권시장의 중장기 국채(5년 이상)의 변동에 따라 움직이며 채권시장이 ‘팔자’로 될 때는 주택이자도 상승하게 되며 Fed Fund의 상승은 간접적인 영향을 미치므로 크게 상승하지 않을 것으로 본다.
그리고 선거가 있는 금년은 앞으로 경제가 급성장 하여 인플레이션의 걱정이 없는 한 더 올라가지 않을 것으로 예측하고 있다. 이자율에 대하여 너무 민감한 반응은 심리적인 것으로 간주된다.


▲부동산에 관한 세법

(1)주택의 세법
미국 정부는 퇴직시에 일가구 일주택을 마련하는 정책을 위해 세금제도를 대폭 변경하였으며 이것이 저이자율과 함께 주택경기를 향상시킨 엔진 역할을 한 것으로 간주되고 있다.
과거에는 55세가 된 후 집을 팔아야 12만5,000달러까지 세금을 면제했는데 이번 개정(4년 전)에서 과거 5년간 2년간만 살면서 50만달러(싱글은 25만달러)까지 면제하여 많은 세금이 줄어들게 되었으며 이것이 주택 가격의 활성화를 가져온 것으로 믿는다.
3년간 빌려주던 집이라도 2년간만 살고 팔면 주택으로 면세 혜택을 받게 된다. 이 세법을 잘 이용하여 두 채의 집을 소유하면서 매 2년마다 집을 사고 파는 것은 현명한 방법이라고 생각한다.

(2)양도소득세(Capital Gain)
그 다음으로 중요한 세법은 양도소득세(capital gain)의 감소인데 과거 3년 안에 두 번 개정하여 현재 15%로 낮아졌으며 이는 정말 파격적인 조치이며 최고 개인 세율이 40%이상인데 절반밖에 되지 않는 것이기 때문에 상업용 부동산 가격의 세율을 크게 인하시켰다.
과거에는 납세자의 전체 수입을 합하여 그 액수에 따라 세율이 결정되었지만 이제는 아무리 다른 수입이 많더라도 부동산 매매로 생긴 이익은 15%의 세율을 적용하게 된다.
그러므로 부동산의 소유는 최소한 만 1년을 가지고 있어야 15%의 혜택을 받는다. 그러나 아직도 헌집을 싸게 구입하여 개조하여 파는 것은 좋은 사업이 될 것이라 생각한다.
1년 안에 몇 채씩 사고 팔고 하면 그 수입이 보통 수입으로 계산되어 양도소득세의 낮은 세율인 15%의 혜택을 보지 못할 뿐 아니라, 집장사 비즈니스로 간주되면 남은 이익에 대하여 사회보장세를 15.3%까지 내야 한다.

(3)감가상각 (Depreciation)
지난해에 어떤 분이 6유닛 아파트를 95만달러에 팔았는데 30만달러의 이익이 생겼다. 그러나 막상 계산을 해보니 12만달러가 더 생겼으며 이는 지난 12년동안 가지고 있는 동안에 감가상각을 했기 때문이다. 따라서 6만달러의 세금을 생각했는데 9만달러 이상의 세금을 내게 되었다.
그동안 감가상각을 한 액수 12만달러에 대해서는 20%의 혜택(연방정부 15%와 주 정부 5% 정도의 양도소득세)을 받지 못하고 보통 수입으로 계산되어 높은 율의 26% 정도의 세금이 추가되었기 때문이다. 물론 ‘최저 세금’도 계산되었다.
우리가 상업용 부동산이나 아파트를 구입할 때는 재산세 계산에 따라 땅값과 빌딩 값을 분할하여야 하며, 빌딩 값에 대해서는 25년에 나누어 매년 얼마씩 감가상각을 하여 비용으로 공제하고 세금을 낸다. 따라서 소유하고 있는 동안에는 그 만큼 세금 공제의 혜택을 볼 수 있다.

(4)1031 교환(Tax Free Exchange)
위의 경우 1031 교환방법을 사용하여 다른 큰 부동산을 구입했으며 9만달러 정도의 세금을 내지 않아도 되었을 것이다. 이 교환 방법은 처음부터 교환 조건을 넣어서 buyer의 동의를 구하고 끝난지 45일만에 새로 살 부동산을 지정해야 하며 180일 내에 완전히 끝내야 한다. 따라서 꼭 변호사 및 CPA의 검토를 거쳐야 하며, 10만달러 이상의 소득이 생기면 할 것을 권한다.
물론 그 해에 다른 수입의 액수에 따라서 세금 액수가 변하므로 사전에 세금을 계산하여 교환여부를 결정해야 한다.

(5)관련자의 거래 (Related Party Transaction)
많은 교포들이 자녀에게 퀵 클래임(quick claim) 형식으로 부동산을 넘겨주거나 명의를 올려주고 있는데 이것은 아주 위태로운 일이다.
첫째 증여세의 문제가 생기며 둘째 그 자녀가 팔았을 때 부모가 구입한 원가를 적용하여 세금을 계산하기 때문에 더 많은 세금을 내게 된다.
최근에 어떤 분은 주식회사를 만들어 자기의 땅을 팔고 신문광고를 통해 동업자를 구하여 콘도를 지을 계획을 가져 왔다. 이 경우에 자기가 50% 이상의 주식을 소유하면 낮은 양도소득세의 혜택을 받지 못하게 된다.
부동산 매매에서 관련된 사람(related party)과의 거래로 생긴 손실은 인정하지 않으며 이익도 Capital Gain의 혜택을 받지 못한다. 이때에 관련된 자는 부자간, 형제 자매 등 직계가족, 자기가 50%이상의 주식을 가진 주식회사를 의미한다.

▲부동산의 소유 형태
부동산이 많지 않을 때는 보통 개인, 즉 부부 공동 재산, 으로 구입하고 운영한다. 재산이 많아지고 하는 사업이 많을 때는 여러 가지 위험에 빠지게 되어 특히 재산의 보호를 고려해야 한다.
재산의 소유 형태는 개인, 파트너십, 주식회사 S형 주식회사, LLC가 있는데 최근에는 LLC를 많이 이용한다.
S형 주식회사의 경우는 자기가 투자한 액수까지만 손실을 계산하지만 LLC의 경우는 회사가 손해를 봤을 때 전액의 혜택을 보며 책임은 자기가 투자한 액수까지만 책임을 지게 되기 때문에 부동산 개발사업에 좋은 형태의 회사이다.
(213)383-0972

<정리: 조환동 기자>