아파트나 샤핑센터에 투자하시는 분들이 질문하시는 내용을 보면 아파트에 투자하는 것과 샤핑센터에 투자하는 것 중 어느 편이 투자 결과가 좋을 것인가 하는 내용이다. 결론부터 말하자면 한마디로 이들 중 하나를 단적으로 선택할 수는 없다고 본다. 투자하시는 분의 재정 형편과 관리 능력 그리고 투자 하셨던 경험 등에 따라서 자신에게 맞는 부동산을 투자 대상으로 선정하여야 하기 때문이다. 모든 사람이 다 아파트를 투자 대상으로 선정하는 것이 아니며 그렇다고 샤핑센터에만 투자자들이 모여드는 것도 아니기 때문이다.
투자하시는 분들의 공통된 관심사는 투자에 대한 기대 효과이다. 과연 투자하신 금액에 대한 수익이 얼마나 발생하는가? 이것도 부동산의 위치와 건축연도 부동산 규모 등에 따라서 일정하지는 않지만 일반적으로 현재의 은행 이자를 기초로 계산한다면 아파트에 투자하실 경우에는 투자하신 금액에 약 연 3∼4%의 수익이 발생하며 샤핑센터에 투자하실 경우에는 약 5∼6%의 수익성이 있다고 볼 수 있다.
그 다음으로 투자하시는 분들이 고려하는 사항은 투자에 대한 안전성이다. 투자에 대한 안전 여부는 부채의 비율이 투자금액에 비하여 얼마인가에 따라 달라지겠으나 일반적으로 은행에서 융자를 하여 주는 비율(loan to value ratio)을 보면 아파트는 25∼30%를 캐시다운 하면 융자가 가능하나 샤핑센터는 35∼40%를 캐시다운하여야 융자가 가능하다고 보면 보다 많은 융자비율로 융자가 가능한 아파트가 투자 대상으로는 안전하다는 말이 된다.
왜냐하면 렌트 수입이 발생하는 부동산은 렌트를 지불하는 입주자가 없을 때 수입이 감소됨으로 위험이 높아지게 된다. 다시 말하면 아파트의 렌트 수입은 보다 많은 입주자에게로부터 렌트를 받게 됨으로 수입액을 분산시킬 수 있어서 어느 한 입주자가 렌트를 내지 못해도 부동산 관리상으로 볼 때 큰 손상을 초래하지는 않지만 입주자 수가 적은 샤핑센터는 한 입주자가 렌트를 정한 시기에 내지 못하면 건물주에게 미치는 영향이 크기 마련이다.
물론 입주한 사업체에 따라서 이러한 결함을 보안할 수 있는 경우는 예외이며 이에 대표적인 예가 재정이 좋은 전국 체인망을 가진 체인망 입주자가 있을 경우이다
세번째로 고려하여야 할 사항은 부동산 관리 능력이다.
부동산 관리만을 생각한다면 아파트 관리가 샤핑센터 보다 불편할 것이다.
보다 많은 입주자들을 관리하여야 하며 관리 및 수리비용을 부담하여야 하기 때문이다.
위에서 말한 투자 대상의 장점과 단점 등을 고려하여 자신에게 알맞는 부동산을 선정하여 투자하시는데 도움이 되기를 바란다.


조셉 김<뉴스타 부동산 LA>(213)272-6726