보험료 융자 상품 속속 등장
피기백 대출보다 장점 많아

개인 모기지 보험(PMI)이 다시 돌아오고 있다.
이들은 연간 1,500억달러 적자를 보고 있습니다. 너무 많은 대출자들이 대출을 제대로 납부하지 않을 경우 대출은행을 보호해주는 보험을 사도록 규정하고 있는 대출을 거부하고 있는 탓이다.
종종 ‘피기백(piggyback) 대출’로 불리는 80-10-10 모기지는 실제로 하나가 아닌 두 가지 대출이다. 10% 다운페이먼트를 한 뒤, 우선 80% 모기지를 받은 뒤 추가로 10% 모기지를 받는다. 나누는 방식은 다른다. 예를 들어, 5%를 다운한 뒤 두 번째로 15% 모기지를 받을 수도 있다. 또는 다운페이먼트가 없이 20%를 추가 모기지로 받을 수 있다. 그러나 프라퍼티에 대해 주 담보권으로 설정되는 첫 모기지는 절대 80%를 넘을 수 없다.
그것은 모기지 보험을 피하려는 것이다. 모기지 보험은 대출자가 다운페이먼트를 20% 이하로 하는 모든 대출에 대해 요구하는 것이다. 대출자는 ▲매매 종결시 선불로 다 내거나 ▲집 값을 낼 때 매달 분할해서 내거나 ▲두 가지 방식을 합한 식으로 해서 보험료를 내야 한다.
부담해야 할 총 비용은 대개 PMI 대출보다 피기백이 훨씬 더 크다. 두 번째 대출에 대한 이자가 첫 대출보다 더 높고, 또 보험보다 더 비싸기 때문이다. 그러나 개인 거주자가 지원하는 대출에 대한 이율은 탕감이 돼 세후 비용은 더 적다.
또 다른 장점은 두 번째 모기지가 대개 10년이 지나면 결국 끝난다는 것이다. 모기지 보험도 역시 끝나지만, 대출이 프라퍼티의 원 구입가의 78%를 갚기 전에는 끝나지 않는다. 78%를 갚으려면 대개 10년 이상이 걸린다.
피기백 때문에 발생한 경쟁으로 인해 모기지 보험자들은 더욱 더 창조적이 되어 간다. 예를 들어, 젠워스 파이낸셜은 모기지 보험을 재창조하기 위해 개발된 최근 새 상품을 도입했다. 이는 대출자들이 무엇보다도 낮은 월 페이먼트를 원한다는 사실을 1년에 걸친 조사 끝에 알아냈다.
‘페이먼트플러스’ 상품은 대출자가 전체 개인 보험 비용을 대출 금액에 넣을 수 있도록 허용하고 있다. 이렇게 되면 보험 페이먼트는 없게 된다.
환불 옵션은 두 가지가 있다. 선불로 낸 보험료 중에서 전혀 사용하지 않은 부분은 전액 돌려준다. 또 하나는 더 낮은 월 페이먼트를 위해 부분 환불도 해주고 있다. 예를 들어보자. 10%를 다운페이한 뒤 금리 6%에 15만달러를 모기지로 빌렸다고 하자.
전통적인 모기지 보험이라면, 이 대출로 인해 월 964달러를 부담해야 한다. 그러나 보험을 피하기 위해 두 번째 모기지를 연 7.25%에 빌렸다면, 비용은 952달러가 돼 한 달에 12달러씩 절약할 수 있다. 그러나 월 보험료를 내는 대신 보험 비용을 융자한다면, 페이먼트는 927달러로 줄어들고 사용하지 않은 보험료는 전액 돌려받는다.
보험료 전체가 소진되려면 약 12년이 걸린다. 따라서 그 이전에 팔거나 재융자를 받으면, 매년 적은 금액이지만 돌려 받는 것도 생기게 된다.