모기지 담보는 소송을 통해 압류해야

<문> 저희는 2004년 6월1일 부로 모든 잔액을 갚는다고 명기돼 있는 모기지를 갖고 있습니다. 대출자가 차입 잔고를 일괄 지불(balloon payment)하지 않았기 때문에, 그 프라퍼티는 자동으로 저희 소유가 되나요?
<답> 아닙니다. 그러나 정확한 답변은 프라퍼티가 위치한 주의 법에 달려있습니다. 대부분 주는 연체 모기지 납부에 대해 10∼15일의 유예기간을 설정하고 있습니다. 이 기간에는 벌금이 부과되지 않고 압류도 시작되지 않습니다.
그 시간이 지나면, 소유권 획득이나 차입금 회수를 위해 압류 수속을 시작할 수 있습니다.
귀하의 대출 담보가 신용 증서였다면, 귀하가 압류를 시작하기 위해서는 채무 불이행 통고를 기록해야만 합니다.
그러나 담보가 법정에서 사법 판단에 의해 집행되는 모기지였다면, 대출자를 상대로 압류 소송을 제기해야만 합니다.

해외 장기체류시 주택 매각 고려해야

<문> 스페인 바르셀로나에서 이메일 보냅니다. 고용주와 6개월 고용 계약을 맺고 이 곳으로 이주할 때, 저는 미국에 있는 집을 관리하고, 렌트를 회수하며, 각종 고지서를 납부해 주는 조건으로 부동산 에이전트를 고용했습니다. 6개월 예정으로 온 스페인 생활이 2년을 넘어섰고 곧 돌아갈 것 같지도 않습니다. 그리고 바르셀로나에 사는 것도 좋고요.
제 프라퍼티 매니저가 저의 빈 집이 위치한 지역의 부동산 시장이 어렵다고 말했습니다.
그러나 그녀는 지역의 매물은 잘 팔리기 때문에 매각을 권했습니다. 어떻게 할까요?
<답> 곧 돌아올 계획이 없다면, 파세요. 모기지 금리 약세와 집 대출 조건 완화로 인해 주택과 아파트 임대 시장은 그리 좋지 못합니다.
세법 121항도 알아야 합니다. 귀하가 소유 5년 중 2년을 거주한 조건을 충족시킨다면, 집을 팔았을 경우 최대 25만달러 원금은 비과세입니다.

임대 비율 높은 콘도 콤플렉스는 위험

<문> 귀하가 오래 전에 콘도 콤플렉스에 임대할 수 있는 최대의 방을 계산하는 공식을 알려주었습니다. 공식이 어떻게 되었지요?
<답> 콘도 콤플렉스에 언제 임대 공간이 아주 많은 지를 결정하는 공식은 없습니다.
주택 대출의 최대 인수자인 패니 매와 프레디 맥은 보통 콤플렉스의 30% 이상이 렌트 용도일 경우 콘도를 잘 사지 않습니다.
렌트가 25% 이상이면, 많은 대출자들이 평소보다 더 높은 금리를 물립니다.
그 이유는 거주하지 않는 콘도 소유주가 대개 수리와 수선을 지불하기 위해 감정평가 비용을 올리려 할 때 거부하기 때문입니다.
또 다른 문제는 세입자들이 소유주만큼 집 관리를 잘 하지 않는 것입니다.
유닛의 25% 이상이 임대인 콘도의 차압률이 소유주 거주 비율이 높은 콘도보다 대개 더 높습니다.
저는 유닛의 10% 이상이 임대용도인 콤플렉스의 콘도는 구입하지 말라고 권장합니다.