한국정부가 외국인의 부동산 소유 제한 규정을 사실상 철폐하고 달러대 원화가치가 하락하면서 한국 부동산 투자에 대한 미주한인들의 관심이 높아지고 있다.

외국인 구입·보유 쉬워져 매입 ‘열기’
자금유입·토지취득 신고등 4단계 거쳐
입국 전 시민권 증서 사본 준비해야

◆한국 부동산 취득 및 신고 절차
재외동포를 포함한 외국 국적자의 한국 부동산 취득은 한국에서 외국인 토지법이 지난 98년6월 개정되면서 사실상 제한없이 가능해졌다. 주택과 아파트, 오피스텔 등 주거와 상업용, 산업용 용도의 부동산은 물론 토지 구입도 가능하다.
외국 국적자가 구입에 제한을 받는 경우는 군사시설 보호구역, 문화재 보호 구역 등으로 구입 계약 체결전 토지가 소재한 시, 군, 구청(지적과)의 사전 허가가 필요하다. 또 농지의 경우 농지법상 농업을 하는 한국 거주자에 한해 취득이 가능하기 때문에 재외동포는 사실상 최득이 불가능하다.
외국 국적자(미 시민권자 포함)가 한국에서 부동산을 취득하고 나면 외국환 거래법에 의한 투자자금 유입신고, 외국인 토지법에 의한 토지 취득 신고, 부동산 등기용 등록번호 발급, 소유권 이전등기 등의 4가지 절차를 밟는다.
한국에 입국하기 전 준비서류로는 국적을 증명할 수 있는 여권과 시민권 증서 사본, 공증인에게서 공증한 주소를 증명하는 서류 등이다. LA총영사관에서 배부하거나 인터넷(www.koreanconsulatela.org)에서 다운로드받을 수 있는 ‘미시민권자의 거주증명 및 서명확인서’ 양식을 사용하면 된다. 한국내 대리인에게 위임할 경우에는 공증을 받은 위임장을 사용하면 된다.
외국 국적자는 한국에서 부동산을 취득하면 외국환 거래법에 따른 투자자금 유입신고를 한국은행에 해야 한다. 단 한국에 있는 비거주자로부터 토지 이외의 부동산을 구입하는 경우는 신고 대상에서 제외된다. 신고에 필요한 구비서류는 부동산 취득신고서, 부동산 매매계약서, 부동산 감정서 등으로 한국은행 외환심사과에서 담당한다.
토지를 구입하려면 외국인 토지법에 따라 토지 취득 신고를 해야 한다. 신고는 계약체결일로부터 60일이내에 토지가 소재한 시, 군, 구청 지적과에 해야 하고 구비서류는 토지취득 신고서, 토지취득 계약서, 토지 등기부 등본 등이다. 신고 불이행시에는 300만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
상속에 의한 토지 취득의 경우 토지 취득일로부터 6개월이내에 해야한다. 역시 토지가 소재한 시, 군, 구청 지적과에 토지취득 신고서, 토지 등기부 등본, 상속인임을 증명할 수 있는 증빙 서류를 제출해야한다.
또 한국에서 부동산을 취득, 보유하려면 부동산 등기용 등록번호가 필요하다. 여권이나 국적 증서 사본, 토지취득 신고필증을 서울 출입국관리사무소에 제출하면 바로 번호가 나온다. 한국에서 거소신고를 할 경우 거소신고번호를 부동산 등기용 등록번호로 사용할 수 있다.
일반적으로 소유권 이전 등기에는 매매계약서(시, 군, 구청 지적과 검인 및 인지 첨부), 취득세, 등록세 납부 증명서를 계약 체결일로부터 60일이내에 토지가 소재한 관할 등기소에 해야 한다.
한편 한국의 경우 약간의 비용을 내면 법무사가 부동산 취득에 따른 대부분의 절차를 대행해 준다.
◆부동산 취득시 내야하는 세금
부동산 취득시 내야 하는 세금으로는 지방정부에 내는 등록세와 취득세및 교육세, 농어촌 특별세, 인지세 등이 있다.
인지세는 취득가격에 따라 1만원에서 35만원사이이다. 나머지 세금은 매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등 취득방법에 따라 최고 20%까지 부과된다고 보면 된다. 미주한인들에게 많이 해당되는 매매의 경우 등록세는 등기가액의 3%, 취득세는 취득가액의 2%, 교육세는 등록세액의 20%, 농어촌 특별세는 취득세액의 10%이다. 또 상속의 경우 등록세는 등기가액의 0.8%, 취득세는 취득가액의 2%, 교육세는 등록세액의 20%이며 농어촌 특별세는 부과되지 않는다.

취득 절차와 방법

IMF이후 미주한인들의 한국 부동산 투자
열기가 뜨겁다. 특히 남가주를 비롯한 미주 부동산 시장에서 상당한 투자 이득을 거둔 한인들이 달러대 원화가치 하락에 따라
상대적으로 저렴해진 한국 부동산에 눈을
돌리고 있다. 최근 분양에 나선 한국 강남
소재 호텔식 오피스텔인 ‘아르떼스위트’의 경우 미주한인들의 높은 관심에 편승, 전체 365세대 가운데 미주지역 한인들에게
우선적으로 3분의 2를 분양한다는 계획이다. 부동산업계 관계자들에 따르면 이같은
한인들의 본국 부동산 매입 열기의 요인으로 ▲40대 이후 이민1세들의 모국에 대한 동경심과 ▲한인들의 본국 방문이 그 어느때보다도 빈번해져 투자는 물론 주거용 부동산
구입이 늘고 있으며 ▲한국정부의 외국인에 대한 부동산 투자 자유화로 한국내 부동산 보유가 쉬워진 점을 들고 있다. 미주지역을 포함한 해외교포들의 한국 부동산 취득
방법을 안내한다.

한국 부동산 취득시 알면
유익한 정부기관 전화번호

*건설교통부 토지관리과 - 비거주 외국인의 부동산 등기용 등록번호 발부 및 구비서류를 받을 수 있다. 전화 02-650-6237, 6399
*행정자치부 지적과 - 비거주 외국인법에 따른 부동산 등기록 등록번호 발부 및 구비서류를 받을 수 있다. 전화 02-373-5060
*법원행정처 등기과 - 영주권자에 대한 부동산 등기용 등록번호 발부 및 구비서류를 받을 수 있다. 전화 02-3480-1394
*농림부 농지관리과 - 농지취득시 신고와 허가에 대한 구비서류와 안내를 받을 수 있다. 전화 02-500-1667
*재정경제부 외환제도과, 한국은행 외환심사과 - 비거주 외국인의 부동산 취득 및 임차보증금, 임대소득, 처분대금 반출에 따른 구비서류와 절차에 대한 안내를 받을 수 있다. 전화: 외환제도과 02-503-9277, 외환심사과 02-759-5776, 5779
*행정자치부 세제과 및 세정과 - 부동산 취득에 따른 지방세(등록세, 취득세, 재산세, 종합토지세, 공동시설세, 도시계획서 등)에 대한 안내를 받을 수 있다. 전화: 세제과02-3703-5010, 세정과 02-3703-5020
*법무부 법무심의관실 - 상속법과 관련된 문의와 절차에 대한 안내를 받을 수 있다. 전화 02-503-7035
*국세청 무료 전화상담센터 - 전화 1588-0060

<조환동 기자> johncho@koreatimes.com