“더 많은 상품 개발해야”그린스펀 지지발언

아직은 전체 대출의 30%

예상 거주기간·상환능력
자기평가 후 선택 바람직

앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 최근 변동금리(ARM) 지지 발언을 하면서 변동금리가 다시 주목받고 있다. 그린스펀 의장은 “주택 구입자들이 고정금리 대신에 변동금리를 선택했었다면 지난 수십 년간 몇천 달러는 절약했었을 것”이라며 “모기지 대출은행도 앞으로 더 많은 고정금리의 대안을 소비자에게 제시해야 한다”고 말했다.

그러나 아직은 변동금리의 인기가 적은 게 현실. 전체 모기지 대출의 30% 미만이 변동금리를 선택하고 있다. 여전히 30년 고정 모기지 대출이 대세를 이루고 있다.
변동금리는 초기 1∼10년의 특정 기간 동안 고정보다 더 싼 금리를 제공한다. 그 뒤부터는 시장 상황에 맞춰 금리가 변동된다. 고정 모기지에 대한 금리가 높고 앞으로 떨어질 가능성이 높을 때 변동금리를 택하면 유리하다.
모기지 금리가 사상 최저를 기록하고 있는 지금도 고정 대신 변동금리를 택하면 초기 월 페이먼트를 많이 줄일 수 있다.
현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 5.69%이고 1년 변동금리는 3.67%다. 20만달러를 빌리면 30년 대출은 매달 1,160달러를 갚아야 하고, 1년 변동은 917달러씩 매달 납부해야 한다.
그렇다고 무턱대고 변동금리를 선택해서는 안 된다. 철저한 자기평가를 실시한 뒤 자신에게 꼭 맞는 모기지 대출을 골라야 한다. 아래는 USA투데이가 2일 보도한 변동금리를 택할 때 고려해야 할 사항.
▲예상 거주기간=막 결혼했거나 생애 처음으로 집을 장만한 대출자는 몇 년 내에 더 큰집으로 옮길 가능성이 많다. 이 경우에는 3, 5년 변동금리를 택하는 게 현명하다. 월 페이먼트도 적고 금리가 바뀌기 전에 이사할 것이기 때문이다.
▲페이먼트 납부 능력=모기지 금리가 변동될 때 금리가 더 높아진다면, 고정금리나 새로운 변동금리로 재융자를 해서 금리를 낮출 수 있다. 그러나 월 페이먼트가 늘어날 가능성도 있다. 소득이 일정하고 집에 계속해서 오래 살 계획인 연장자라면 변동금리를 택하는 게 좋지 않다.
▲변동과 고정 금리 차이=현재는 변동과 고정 금리의 차이가 크다. 그러나 과거를 되돌아보면 30년 고정금리와 1년 변동금리의 차이가 0.5%포인트보다 적었을 때도 많았다. 차이가 적다면 변동금리를 선택하더라도 혜택이 크지 않다.
▲현금 흐름=변동금리를 택해서 월 페이먼트가 줄었다면 절약한 돈으로 크레딧 카드 빚을 갚거나, 은퇴연금 계좌에 저금을 더 늘이는 게 좋다.
▲변동금리의 특징=변동금리는 고정금리보다 더 복잡해 대출자가 조심해야 할 대목이 더 많다. 선납 벌금(prepayment penalty)여부를 미리 잘 살펴야 변동금리를 재융자할 때 추가 비용이 늘 수 있는 위험을 줄일 수 있다. 모기지 대출은행의 대부분은 벌금을 물리지 않지만 그래도 꼭 물어서 확인해야 한다.
그리고 변동금리가 싸다는 이유 하나만으로 대출을 쉽게 결정해서도 안 된다. 금리가 어느 방향으로 움직일지를 아무도 모르기 때문에 월 페이먼트를 갚을 능력이 될 때에만 모기지를 써야 한다.

<김호성 기자>