모기지 보험(PMI·Private Mortgage Insurance)은 모기지 융자 신청인이 20% 미만의 다운페이로 융자를 신청할 때 모기지 대출자나 은행이 지니는 위험을 커버하기 위해 융자 신청인이 감당해야 하는 제도이다.
강제성을 지닌 책임 보험인 PMI를 주택 매입 때부터 면제받는 방법은 ▲피기백(piggy back)을 활용하여 1차 융자금을 80%로 맞추고 다운페이를 제외한 나머지 잔여 융자금을 2차로 동시에 받거나 ▲전체 융자금을 1차 하나로만 받되 고정 프로그램에서는 이자율을 높이고 변동 프로그램에서는 마진(margin)을 올려서 (1% 안팎) 매입 시부터 면제받는 것 등이 있다.
이런 방법들을 이용해 많은 소비자들이 PMI를 면제받는 방향으로 선택을 해왔다. 많은 경우 이를 옳은 판단이라고 믿어온 것 또한 사실이다. 그러나 무작정 PMI를 피하는 것만이 모두에게 상책이거나 이득일 수는 없다. 이는 시기와 상황에 따라 각기 다른 판단이 필요하다.
일단 PMI에 대한 선택과 면제의 판단을 바로 하기 위해선 부동산 시장의 단기 변화에 대한 예측이 우선돼야 한다.
주택가 상승세가 뚜렷이 이어지고 장기 거주를 예상한 상황에서 매입한다면 1년 정도 PMI를 지불한다. 이후 주택가의 상승 차액을 통한 PMI 면제 신청이 가능하다면 매입시 전체 또는 일부(2차 융자) 융자금의 이자율 등에 대한 조건을 달리하는 게 불이익을 키울 수도 있다.
전체 융자금을 1차로만 받으면서 이자율을 높이는 것이 가장 큰 손실이다. 그 보다는 피기백을 활용하는 편이 손실이 적긴 하지만 이 경우 2차 융자분을 단기간 내에 갚지 못하고 오랫동안 지속할 경우 높은 이자로 인한 손실이 늘어나기는 마찬가지다.
앞으로도 최소 1년간 주택가 상승은 꺾이지 않을 전망이다. 그렇다면 현재 또는 가까운 미래에 주택을 구입하려는 소비자들은 어떤 판단을 내리는 게 올바른가.
장기 거주를 예상한다면 말할 것도 없고, 설사 단기 거주를 예상하더라도 PMI를 애써 피하려 노력할 필요는 없을 것이다. 현재 상승세라면 매입 후 머지 않아 PMI 면제가 이뤄질 가능성이 높으므로 굳이 융자 조건의 변화를 감수할 이유가 없다. 그보다는 차라리 1차 융자에 대한 적절한 프로그램 선택을 통해 페이먼트 자체를 축소시키려는 지혜가 필요하다.
예를 들어 50만달러 주택을 10% 다운하고 45만달러 융자금을 피기백을 이용해 30년 고정으로 1, 2차를 받았다고 하자. PMI 없이 총 페이먼트가 2,800달러(12월 평균 기준) 정도이다. 하지만 1차 하나로 변동 미니멈 페이먼트(90% LTV: 2.25∼2.75%)를 적용하면 PMI를 합쳐도 총 페이먼트가 1,970∼2,090달러에 불과하다. 융자는 이처럼 관념에 얽매인 하나의 사실보다 전체적인 현실에 근거한 균형의 조화가 중요하다. (213)792-5133