경매를 통해 헐값의 부동산을 마련할 수 있지만 경매라도 싼값에 구입 못하는 경우도 많다. 경매를 통해서 구입한 부동산은 부동산 결함에 대한 보장을 해 주지 않는 것이 대부분이다.

어떤 한인들은 인터넷을 통해서 경매 주택 찾았습니다. 꼭 사도록 해 주십시오라고 전화를 한다. 융자 잔금 액수가 경매에 나올 가격으로 알고 있는 사람들도 있다. 천만에 말씀이다. 주택 가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟으니까 경매를 통해 구입한 주택은 저렴할 것이라고 기대하기 때문이다.
차압 등록된 부동산이라고 해서 경매로 이어지는 것도 아니다. 경매를 통해서 부동산을 구입 할 수 있다는 보장도 없다. 그래서 차압 직전에 있는 부동산을 구입해야 된다.

주인이 그 지역을 떠나고 없는 부동산, 부동산 관리가 나쁜 집, 소유주 건강 문제, 상속 경매, 돈이 급한 건축업자 소유, 파산신청, 이혼, 가족 문제, 동업자 분쟁, 정부 수용 등의 사유로 판매하는 부동산을 만나면 싸케 구입할 수 있다.

잔디를 잘 깎지 않은 부동산, 정원 관리가 잘못된 주택, 집 외부 페인트가 벗겨진 부동산은 일단 문제가 있는 부동산으로 생각하고 접근할 수 있다. 어떤 투자가는 지방 신문에 ‘1만달러 다운페이먼트하겠다. 성공적으로 구입하면 보상금으로 5,000달러를 지불하겠다. 현찰로 부동산 구입하겠다’고 광고한다. 이런 광고는 차압 직전의 부동산을 구입하겠다는 것이다.

1. 경매 부동산 담당기관

(1)은행: 차압을 한 은행을 통해서 구입하는 것도 하나의 방법이지만 은행을 통해서 구입할 수 있다는 보장이 없다. 차압경매까지 경과하면 그만큼 여러 가지 비용이 추가되기 때문에 은행은 융자 잔금보다도 월등히 비싼 가격에 판매하게 된다. 은행을 통한 차압 경매에도 많은 구입자가 몰려들지 않는다. 은행에서 보내온 사람만 나와서 서류 수속을 하는 경우가 대부분이다. 물론 은행 사정과 시장 시세에 따라서 은행이 손해를 보고 판매하는 경우도 있지만 시장 시세로 판매한다. 은행을 통해서 구입하면 거의 시장 시세와 같은 가격일 수 있지만 더 비싼 가격에 구입할 수도 있으므로 시장 시세를 검토해야 된다.

(2)연방 주택청: 연방 주택청 차압 매물이 경매에서 나온다. 그러나 동네 사정도 검토해야 한다.

(3)세금 체납: 세금 체납 때문에 연방 국세청에서 압류한 부동산을 경매한다. 재산세를 지불 안 했기 때문에 주 정부를 통한 경매에 나오는 부동산도 있다. 소유권 보험 가입도 문제가 된다.

(4)형사범 부동산 압류: 사법기관에서 경매를 담당한다. 마약 또는 횡령 같은 범죄와 연관된 돈으로 부동산을 구입했거나 범죄와 연관된 부동산을 압류한 후 경매한다.

(5)상속 법원: 상속 법원을 통한 경매가 있다. 상속 법원에서 나온 부동산은 시장 가격보다 20∼30% 저렴하다. 지역 신문에 사망자 명단과 생존자 이름이 명시된다. 채권자에 대한 통고 (notice to creditor), 상속 재산 관리인 통고(notice of petition to administer estate)가 신문에 발표되는 데 여기에 연락한다. 판매할 부동산이 있냐고 생존자에게 문의한다.

(6)개인: 부동산을 빨리 판매하기 위해서 일반 개인이 경매 회사에 의뢰한다. 때로는 문제점이 많은 부동산이기 때문에 경매를 통해서 판매하므로 판매 이후의 보장 문제를 책임지지 않기 위해서 의뢰하는 경우도 있다. 때로는 경매 전문 회사에서 자기들이 먼저 구입한 후 경매를 통해 판매하기도 한다. 부동산 불경기 때에는 개발업자들이 주택을 빨리 판매하려고 자체에서 경매를 하기도 했었다. 부동산 불경기 때는 경매에 의탁된 부동산의 91.2 %가 경매로 판매되었다. 차압당하기 직전의 개인 소유주를 통해서 구입하는 것이 가장 안전하다.

2. 경매 참여자 심리: 경매를 통해서 구입하면 시장 가격보다 30∼50% 싸게 구입할 것이라고 찾아간다. 그러나 입찰에 응하는 사람들 대부분이 현재 시세를 모르고 참여한다. 가격을 알고서 경매장에 나갔지만 경쟁이 붙게 되면서 승부 심리에 휘말려 자기도 모르게 시장 시세보다 높은 가격에 응찰을 하게 된다.

3. 법원의 차압 경매: 법원을 통한 차압 경매를 통해서 구입했더라도 채무자가 차압당한 부동산에 체납된 경비와 비용을 지불하고서 1년 이내에 다시 구입할 수 있다. 그러므로 1년이 경과 된 후에야 자기 부동산이라는 것을 확신할 수 있다. 이 제도는 성경시대부터 나온 제도이다. 성곽도시 안에 있는 주택을 판 경우에 판매한 후 1년 안에는 언제든지 되돌려 구입할 권리가 있다. 집을 판 사람이 물릴 수 있는 유효 기한은 1년이다.(레위기 25장 29, 30절) 경매에 나온 부동산은 ‘보기보다는 딴 판이다.’ 정밀 분석이 필요하다. (909)684-3000