환경오염 부동산 점검

2003-12-11 (목)

크게 작게

토질이 오염된 부동산을 매매할 때가 있다. 오염된 부동산 매매를 담당하는 부동산업자는 환경법과 오염 청소비 조달방법을 알아야 한다. 환경보고서 내용이 틀렸는지, 맞았는지도 분석할 줄 알고 청소 절차도 알아야 한다. 판매자와 구입자도 오염 책임소재와 처리방법을 알아야 된다.

환경법의 목적은 환경오염을 줄이는 것이다. 1980∼1996년에는 오염된 부동산에 융자를 제공한 은행, 오염을 일으키지 않았던 소유주나 입주자도 오염된 부동산을 청소할 책임이 있었다. 그래서 차압하겠다는 은행에 환경오염 문제가 있다고 말하면 은행이 차압을 못했을 정도였다. 1990년부터는 시청 재개발과에서도 오염 부동산의 정부 수용을 시작했다.

1. 환경오염 청소 책임: 오염된 사업체나 부동산의 소유주와 입주자, 오염을 일으킨 과거 소유주에게 청소할 책임이 부과된다. 융자를 받기도 어렵다. 1996년 이전에는 은행에도 오염 책임이 부과되었다.

현재 연방법은 은행이 융자심의를 합당하게 했으면 은행은 환경오염에 대한 책임이 없다고 규정한다. 주법에 따르면 융자 제공한 은행은 오염 문제에 대해서 전혀 책임이 없다.

2. 환경보고서 제출 요구: 오염 물질을 취급하는 염색 공장, 자동차 수리업, 세탁소, 쓰레기 매립장, 주유소, 식당, 특정 재개발 지역 같은 부동산은 구입하기 이전에 환경조사를 하는 것이 안전하다.

첫째는 소유권 취득 이전에 발생한 환경문제에 대해서는 구입자에게 책임이 없다는 것을 증명할 수 있다. 두번째는 융자를 받을 때도 환경오염이 없다, 또는 있다 하더라도 다른 사람이 오염시켰으므로 은행에 큰 손실이 발생할 것이 예상되지 않기 때문에 은행에서 융자를 제공한다. 셋째는 과거 소유주 어느 누구에게 청소 책임이 있다는 것을 찾을 수 있다. 넷째는 건축할 장소와 환경위험 수치를 알 수 있다.

환경조사 방법에는 환경 조사보고서 I과 II(phase I, II)가 있다. 환경조사는 환경협회에서 마련한 환경 물질과 조사 지침서(ASTM)에 의해서 0.5∼1마일 반경 이내에 환경 오염이 예상되는 곳의 기록을 검토한다. 정부기록, 항공사진, 지층 지도, 소방지도, 부동산 과거 소유권 기록 그리고 현장답사로 간단한 검사를 한다. 이 비용은 1,500∼4,000달러다.

더욱 자세한 조사가 필요할 때는 보고서 II를 작성한다. 이런 경우에는 보고서 II를 시작하기 전에 평판이 좋은 환경회사에 의뢰해서 제3의 의견을 들어본 후에 시작하면 경비와 시간을 절약한다.

환경보고서 II는 아직까지 어떤 표준화된 지침서가 없지만 일반적으로 환경지침서(ASTM)와 주 환경청에서 만든 지침서를 사용하고 있다. 보고서 I에서 지적된 사항을 세밀히 조사한다. 그리고 지하수와 토양 표본채취를 한 후 실험실에서 성분 분석을 한다. 비용은 5,000∼3만5,000달러 정도 된다. 그러나 때로는 10만달러도 지출된다. 실험 결과는 표본 채취를 한 후 약 2주일 정도 소요된다.

3. 환경보고서 내용: 환경보고서는 화학 지식과 환경법을 모르면 보고서를 읽어도 무슨 말인지 이해할 수가 없다. 현 환경법은 불공정하며 효과적이지 못하다. 정부 내의 감독기관도 여러 기관에서 관여하므로 혼란스럽다. 환경보고서 II에서 오염 청소를 해야 할 때는 오염된 면적이 어느 정도이며, 어떤 방법으로 청소해야 하는가를 세밀히 조사해야 한다. 어떤 구입자가 조사한 환경보고서에는 몇몇 오염 물질이 법적 허용치 이하인데도, 초과됨으로 청소를 해야 할 수 있다고 기재해 둔 실험실 보고서를 보았다. 과학은 이렇게 애매모호한 말을 할 수가 없다.

구입자와 구입자 변호사는 환경보고서에 의하면 법적 오염 수치가 초과되었으므로 재계약하자고 필자에게 요청했었다. 필자가 환경보고서를 검토한 결과 환경법 허용수치였고 청소 대상은 아니었다. 이런 경우에 다시 재조사를 하거나 제3의 의견서가 필요하다.

4. 제3의견서: 환경회사 몇 곳에 환경보고서를 전해 주었다. 한 회사는 다시 세밀한 조사를 해야 한다고 말한다. 재 조사비용은 7만∼10만달러이고 약 1∼2개월 소요된다. 자기들이 다시 조사를 해보아야 현재 보고서가 정확한가 아닌가를 알 수 있다는 것이다.

제3의 의견서를 위해서, 환경조사 회사로 평판이 좋은 URC 회사에 의뢰한 결과 필자의 의견과 같다는 보고서를 받았다. 오염은 있지만 정부에 보고할 대상도 아니며 청소가 필요 없다고 했다. (909)684-3000