아타리(Atari)는 비디오게임의 대명사였다. 그러나 다른 회사들이 그걸 그냥 놔두지는 않는다. 한 마리 펭귄이 걸어가기 시작하면 다른 펭귄도 뒤를 따라 가듯 모두 이 사업을 따라 하기 시작한다.
1982년 아타리는 새로운 방향을 모색하기 시작했다. 아타리 회사는 아타리가 컴퓨터를 의미하도록 만들고 싶었다. 당시 최고 경영자였던 제임스 모건(James Morgan)은 아타리라는 이미지를 바꾸고 사업 영역을 전자 분야와 소비재에 이르기까지 영역을 넓히겠다고 공언했다.
이 방대한 사업계획은 참패로 끝나고 말았다. 더욱 안타까운 것은 새 회사가 나타나서 이 비디오게임이라는 이미지조차도 차지해 버렸다. 지금은 매출이 수십억달러에 달하는 이 분야에서 75%를 차지하고 있는 닌텐도가 바로 그 회사이다.
마케팅에는 인식의 법칙이 있다. 비디오게임, 즉 아타리라는 인식을 넘어선 욕심이 결국 그 회사 자체의 존폐까지도 결정하게 만드는 것이다. 혼다는 미국에서 제일 잘 팔리는 수입차이지만 일본에서는 좀 사정이 다르다. 일본에서는 도요타, 닛산 등에 뒤져 자동차 판매 순위로는 4위쯤 된다. 그 이유는 혼다하면 일본인들에겐 모터사이클로 인식되어 자동차를 사려 하지 않기 때문이다.
부동산 투자를 할 때 중요한 네 가지 비율이 있다. 첫 번째가 투자 회수율(capitalization Rate)이다. 아주 간단한 숫자 계산인데 가끔 미국 유수 대학을 나온 사람도 혼동하는 걸 보면 그리 간단하지 만은 않은 것 같다. 투자 건물을 구입하면 수입이 나온다. 그 수입에서 경비를 제외한 것을 순수입(Net Operating Income)이라고 한다. 이 순수입을 가격으로 나눈 것을 투자 회수율 이라고 한다.
다른 말로 바꾸어 이야기하면, 100만달러 건물을 구입했는데 그 건물에서 나오는 순 수입이 7 만달러이면 투자 회수율은 7%(7만달러÷100만달러)가 된다.
더 쉬운 말로 표현한다면 100만달러를 현찰로 구입했을 때 7만달러의 수익이 나온다는 뜻이 된다. 만약 수입이 5만달러가 되는 건물을 10% 투자 회수율로 구입한다면 그 가격은 50만달러가 된다. 이 투자 회수율은 투자 건물의 매매를 할 때 가격을 산출하거나 가격이 타당한지를 재어 보는 척도로 사용되는 것이다.
두번째가 투자에 대한 현금 회수율(Cash Return on Investment or shortly Cash on Cash)이 있다. 아주 중요한 수치이다. 투자 건물에서 나오는 수입에서 경비를 제외하면 순수입이 나온다. 그러나 여기서 전부 현금으로 구입한 것이 아니라면 월부 상환금이 나가게 된다. 그것을 제한 금액이 투자가가 사용할 수 있는 현금이 된다. 이 남은 현금을 다운페이먼트 한 돈으로 나눈 비율이 투자에 대한 현금 회수율이 되는 것이다.
세번째가 전체 투자 회수율(Total Return on Investment)이다. 이 계산법은 두번째와 같다. 그런데 우리가 매달 상환하는 월부금 중에는 처음 몇 년 동안은 상당 부분이 이자이지만, 원금도 포함이 되어 있다. 따라서 이 원금은 빚을 상환하는 것과 같은 것이므로 투자에 대한 회수가 되는 것이다. 이 원금 상환 금액을 포함해서 다운페이먼트로 나눈 것이 전체 투자 상환율이 된다.
네번째로 부채 비율(Debts Service Coverage Ratio)이 있다. 이 부채 비율은 순 수입을 은행 상환금으로 나누어 본 것이다. 물론 은행에서 이 비율을 보고 융자 여부를 결정하는 척도로 사용 하지만 투자가로서도 어떤 상황에서 융자를 하는 것인지 또 이 투자가 잘 하는 것인지를 스스로 참작해 볼 수 있는 것이다.
지금까지 이야기한 비율은 부동산 투자에 가장 기본이 되는 것들이다. 물론 많은 물건을 보고 분석한 후 이 비율에 대해 보다 정확한 개념을 갖게 될 것이며 이에 충실할수록 좋은 투자를 할 수 있게 된다. (213)487-7600, philipp@wininvestment.com