‘앙트프러너’ 잡지에 두 유명한 패스트푸드 체인이 소개됐다. 하나는 미 전국에 1만8,000개 가맹점을 가진 서브웨이(Subway) 샌드위치였고 다른 하나는 우리들이 별 다방이라고 부르는 스타벅스(Starbucks)였다. 두 체인은 물론 취급하는 상품도 다르지만 그 운영 방식도 전혀 다른 방법으로 성공을 이룬 케이스다.

프레드 드루카(Fred DeLuca)가 세운 서브웨이는 본사가 소유하고 있는 가맹점은 단 한 개뿐이다. 1965년 융자 1,000달러를 얻어 시작한 이 체인은 처음에는 전부 본사에서 직영으로 운영을 했다. 그런데 본사에 가까운 지역 매니저는 운영을 잘 했지만 멀리 떨어진 가맹점들은 기업가 적인 정신력이 없어 최선을 다하지 않는 모습을 보였다. 기업을 일으키려는 정신을 가진 사람들에게 프랜차이즈를 팔기 시작한 뒤 지금은 전 세계 70여 나라에 1만8,000개 가맹점을 둔 회사로 성장했다고 한다.

반면에 스타벅스는 하워드 슐츠 (Howard Schultz)에 의해 1971년에 시작됐다. 지금은 전 세계에 7,000개 체인점을 거느리고 있는 대회사다.

이 회사는 처음 시작할 때부터 브랜드로 성공하기로 작정했다. 성공은 고객의 만족으로 나타난다고 믿었고, 종업원들에게도 같은 정신으로 일할 것을 요구했다. 그래서 스타벅스는 종업원들에게 스탁옵션을 줘 주인 의식을 심어 준 것이 성공의 열쇠였다고 하워드 슐츠는 말했다. 결론은 두 회사 모두 사람에 대한 투자를 잘 했다는 점이다.

투자 건물을 흥정하는 마지막 단계인 검사과정(Due Diligent)에 대해 말하려고 한다. 이 과정은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 서류에 대한 자료 검사와 물건에 대한 검사 과정이다.

우선 이런 과정을 거칠 때 우리가 가장 효과적으로 할 수 있는 길은 체크 리스트를 만들라는 것이다. 건물을 검사할 때 작은 일에 신경을 곤두세우는 사람은 처음 구입하는 경우다. 투자 건물을 몇 번이라도 구입해봤다면 크게 돈이 들어갈 부분들을 유의해서 본다. 지붕, 기초 공사, 파킹랏 재포장 여부, 에어컨과 히터 등을 잘 검사해 봐야 한다.

그리고 본인이 잘 모를 경우에는 전문으로 검사하는 사람도 많으니까 고용해서 맡기는 것도 좋은 방법이다. 그러나 제일 좋은 방법은 고용할지라도 본인도 함께 꼭 검사를 해 보도록 권하고 싶다. 이런 과정을 통해 더 성숙한 투자가로 성장할 수 있는 계기가 되기 때문이다.

이 검사 과정에서 중요한 부분은 오염 문제를 전문 회사에게 검사를 맡기는 것이다. 은행에서 융자를 할 때 이 오염 여부를 반드시 요구하고 있기도 하다. 또한 브로커에게 건물 정보서류(Property Information sheet)를 파는 사람으로부터 사인을 받도록 권한다.

이런 경우 판매자가 건물에 대한 내용을 그냥 사인만 하는 것처럼 보이지만 이것과 다를 때에는 그 판매자에게 책임을 물을 수 있다. 그래서 우리가 몰랐던 사실까지 알아낼 수 있는 기회가 된다. 예를 들어 시 당국으로부터 건물보수 명령서를 받았다든지, 10여년 전에 탱크를 빼낸 사실 등을 발견할 수도 있다.

서류 상으로는 두 가지를 꼭 챙겨야 한다. 리스에 관한 서류를 받아서 아주 세밀하게 잘 읽어 봐야 한다. 종종 건물주가 말하던 내용과 다를 수 있기 때문이다.

또 한가지는 등기 열람(Preliminary Title Report)을 잘 해야 한다. 이 문서에 스케쥴 B에 있는 항목들은 보험을 들어주지 않는다는 항목들이 나열돼 있다. 따라서 이 항목의 내용이 어떤 것인지를 정확하게 파악하고 구입 여부를 결정해야 한다. 지금 이런 과정에 있는 사람은 체크 리스트를 만들고 그 리스트에 따라 실수 없이 확인하고 검사하는 철저한 투자가가 되기를 소망 해 본다. (213)487-7600, philipp@wininvestment.com

필립 박