착수금이란 디파짓, 즉 바이어가 부동산 매매 계약과 동시에 처음 내는 돈을 말한다. 착수금은 매매가 성공적으로 끝날 때 크레딧으로 받거나 예정 손해 배상액 (Liquidated Damages)으로 사용한다.

이 착수금은 에스크로 기간 중 늘어나는 경우가 많은데 법정 금액은 바이어와 셀러 합의로 정해지는 것이다. 따라서 셀러는 바이어 마켓인 경우에 바이어가 적은 액수의 착수금을 오퍼해도 문제 삼지 않을 것이고 셀러 마켓인 경우는 더 요구할 수도 있다. 양측이 예정 손해 배상액을 합의를 봤으면 집 가격의 최고 3%까지 배상을 받을 수 있다.

그리고 요즘같이 매물이 나오기가 무섭게 매매가 되는 상황에서 조건부(Contingent) 바이어가 착수금까지 이슈가 되면 불리해질 수밖에 없다. 여기서 짚고 넘어가고 싶은 중요한 것이 몇 가지가 있다. 첫째는 바이어가 계약을 위반했다고 에스크로에서 자동으로 셀러에게 착수금을 내주는 것이 아니라는 것이다. 법적으로 문제가 해결될 때까지는 에스크로가 착수금을 맡아야 하기 때문이다. 둘째는 착수금을 꼭 에스크로가 갖고 있을 필요가 없다는 것이다. 다시 말하면 셀러와 에이전트 신탁계좌(Seller’s Broker’s Trust Account)에 예치해 놓을 수 있다. 셋째로, 예정 손해 배상액 조항이 법적 효력을 가지려면 꼭 셀러와 바이어가 예정 손해 배상액(Liquidated Damages) 조항에 이니셜(Initial)을 해야 한다. 최고 손해 배상액수를 집값의 3%로 제한하는 것은 바이어를 보호하는 측면에서 생긴 규정이다. 양측이 Liquidated Damages 조항에 이니셜하고 바이어가 계약 위반한 경우엔 셀러가 이 바이어한테 집을 팔 의무가 없어지고 동시에 바이어는 Liquidated Damages 조항에 의해 손해 배상액을 셀러에게 지불해야하는 책임이 생기는 것이다.

보통은 착수금 전부가 손해 배상액으로 지불되는 경우가 흔하다. 앞에서 언급한 것처럼 바이어가 계약위반을 했어도 착수금이 자동적으로 손해 배상액으로 둔갑하는 것은 아니다. 셀러측에서 법정 수속을 해야 손해 배상을 받는 경우가 더 많기 때문이다. 법적 측면에선 기술적인 면에 속하는 얘기지만 집값이 내려가는 추세일 경우에는 셀러가 예정손해 배상액 조항에 따라 손해 배상을 받는 것이 바람직하지 배상액이 착수금 금액(최고 집 가격의 3%)으로 제한돼 있고, 집값을 낮추어 다음 바이어를 찾아야하는데 그때까지 쓴 비용도 나오지 않기 때문이다. 이런 경우엔 예정손해 배상액 대신 셀러가 계산을 뽑은 데로 실제 손해 배상을 청구하는 것이 유리하다.

박재홍 변호사
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