집을 구입하려고 할 때 한인들이 가장 걱정하는 부분, 또 실제로 모기지 대출을 받거나 좋은 조건의 모기지 대출을 받는데 있어 한인들의 발목을 잡는 것이 크레딧이다. 하루아침에 나빠지지도 않지만 그렇다고 단시일 내에 고칠 수도 없는 것이 크레딧이다. 대출 기관들이 모기지 대출을 결정할 때 가장 중요하게 보는 것은 개인의 크레딧 리포트와 크레딧 점수다. 크레딧 점수는 어떻게 결정되고 크레딧 점수가 대출시 어떻게 반영되는지 등을 알아본다.

크레딧이란 한마디로 소비자에게 돈을 빌려줬을 때 돈을 받을 확률이 얼마나 되는지를 가늠하는 기준이다.

금융권에서는 크레딧 점수(Credit Score)의 방법과 기준을 개발한 회사 ‘Fair Isaac Corp’의 이름을 따 ‘FICO Score’라고 지칭하는데 미국 3대 크레딧 보고사인 Equifax, Transunion과 Experian이 모두 이 스코어를 사용하고 있다.

이 회사는 소비자 수백만명의 크레딧 내용을 검토한 후 어떤 크레딧 정보가 소비자의 위험도를 판단하는데 좋은지를 비교했으며 이를 종류별로 나눠 무게를 두었다. 개인의 크레딧 점수는 약 40가지의 항목을 포함하고 있지만 일반적으로 페이먼트 기록, 즉 페이먼트를 제때, 잘하고 있는지가 가장 중요하다. 그 다음으로 개인이 어떤 종류의 크레딧을 어떻게 사용하고 있는지를 판정하기 위해 비자나 매스터카드, 백화점, 개스회사 등의 크레딧 카드, 자동차나 모기지론이 있는지 여부와 액수를 보게 된다. 세 번째로는 개인이 크레딧을 갖고 있는지 얼마나 됐는지를 판단하게 된다.

크레딧 점수는 300점에서 최고 900점까지 받을 수 있다. 통상적으로 점수가 720점 이상이면 좋은 신용자로 평가돼 대출을 받는데 어려움이 없다. 660점에서 719점 사이라도 두 개 크레딧 보고사의 점수가 큰 차이가 없다면 통계학적으로 위험성이 낮은 신용자로 평가된다. 그러나 점수가 620점에서 659점 사이는 돈을 갚지 못할 위험성이 통계학적으로 높은 신용자로 평가돼 꼼꼼하고 자세한 조사를 받게 된다. 점수가 619점 이하면 나쁜 크레딧 소유자로 평가돼 크레딧 카드로 담보용 카드(Secured Card)를 신청하거나 모기지 신청시 보증자가 필요하는 등 많은 제약이 따른다.

신청자의 크레딧에 따라 대출론도 A, B, C급으로 나눠지는데 B, C급 대출이 A급 대출보다 이자와 각종 수수료가 높은 것은 당연하다.
많은 한인들이 왜 크레딧 보고사 별로 점수가 다를 수 있나 의문을 갖고 있는데 이는 회사마다 같은 크레딧 정보라도 심사하는 기준이 다를 수 있기 때문이다. 예를 들어 한 보고사는 백화점 크레딧카드보다 메이저 크레딧 카드에 더 높은 점수를 줄 수 있다.

또 시기별로 크레딧 조회를 어느 때 하는지에 따라 점수가 달라질 수 있다. 대출을 한 은행이나 크레딧 카드사는 최소한 90일에 한번씩 이들 3개 보고사에 소비자의 페이먼트 정보를 보고해야하는데 이들이 보고사에 정보를 보내는 시점이 다를 수 있기 때문이다.

한 한인은 모기지를 신청하면서 크레딧 조회 결과 5%의 이자율을 약속 받았는데 클로징을 할 시기에는 대출은행으로부터 5% 대출은 더 이상 불가능하고 5.5%로 해주겠다는 통보를 받았다며 본보에 호소하기도 했다. 이같은 경우는 은행이 대출결정을 하기 전 추가로 조회를 하는 경우가 많은데 첫 크레딧 조회 이후 추가로 좋지 않은 정보가 보고됐을 가능성이 있다.

따라서 전문가들은 이같이 크레딧 점수가 도중에 바뀌는 가능성을 줄이기 위해 모기지 신청이 시작되고 클로징이 끝날 때까지는 차나 가구 등을 사거나 새로운 크레딧 카드를 신청하는 것 등을 자제하라고 권하고 있다. 또 인터넷을 통해 저금리 크레딧 카드를 신청하거나 조회하는 것조차도 자신의 크레딧 점수를 낮추는 요인이 될 수 있다.

만약 수천, 수만달러대의 물건을 구입하지 않았거나 크레딧 카드를 새로 신청하지 않았는데도 크레딧 점수가 큰 차이가 있다면 은행이 어떤 크레딧 보고사를 사용하고 있는지, 또는 두 개의 다른 보고사를 사용하고 있는지를 알아봐야 한다.

모기지를 대출하기 전 3개 크레딧 보고사로부터 자신의 크레딧 리포트를 받아 검토한 후 문제가 있다면 시정을 요구할 수 있다. 크레딧은 15달러 내외면 내면 구입할 수 있다. 시정을 요구할 때는 전화로는 할 수 없고 증명서류와 함께 반드시 편지를 보내야하지만 한두 가지 문제점이 해결된 후 크레딧 점수가 100점까지 오른 경우도 있다.

문제점을 시정한 후에는 소비자나 모기지 브로커가 재채점 절차(Rapid Re-scoring)를 요구할 수 있으며 이에 대한 경비는 75달러에서 250달러 내외다.


알아두면 유익한 부동산 관련 크레딧 용어

▲Debt to Income Ratio(DIR)- 한달 세금 전 총수입(Gross Income)중 렌트비, 모기지, 크레딧 카드, 자동차 대출 등 고정 페이먼트로 나가는 액수를 %로 나타내는 비율. 많은 렌더들이 주요 대출 심사 조건으로 사용한다.
▲Points- 렌더가 이자율을 줄이는 조건으로 한번에 부과하는 액수. 1포인트는 대출액수의 1%에 해당한다.
▲Closing Cost- 주택 구입자가 포인트, 세금, 타이틀 보험 등 내년 경비로 통상적으로 모기지 액수의 2∼7%를 차지한다.
▲Prepayment Penalty Mortgage(PPM)- 모기지를 전부 또는 상당부분(Substantial Payment)을 특정기간 내에 조기 상환할 때 내야 하는 페널티이다. 일반적으로 ‘상당부분’은 모기지 원금의 20% 이상을 뜻한다. 모기지 서명하기 전 반드시 확인해야 할 부분이다.
▲Annual Percentage Rate(APR)- 대출시 소비자가 내는 총 경비를 연 이자율로 계산한 것. 이자율과 포인트, 브로커 수수료 등 소비자가 내는 경비가 모두 포함된다.


미국 3대 크레딧 신용기관

■Equifax
PO Box 105496
Atlanta, GA 30348-5496
(800)685-1111
www.equifax.com

■Experian
PO Box 9600
Allen, TX 75013
(800)311-4769
www.experian.com

■Trans Union
Consumer Discloser Center
PO Box 1000
Chester, PA 19022
www.transunion.com