리스팅 계약서에서 조건 조항들이 중요한 것은 이것에 따라 에이전트가 커미션 받을 자격이 주어지기 때문이다. 따로 리스팅 계약서에 명시하지 않는 한 에이전트가 ‘구입 능력이 있고 준비된’(Ready, Willing and Able) 바이어를 찾아오면 커미션을 지불하는 것이 셀러의 의무이다. 바이어가 이성적 판단을 할 수 있는 성인으로 경제적으로, 법적으로 집을 살 수 있는 능력이 있으면 여기에 해당된다.

리스팅 계약서에는 집 가격은 물론이고 주인의 이름과 에이전트 이름, 집 주소, 커미션(Commission) 지불 방법, 그리고 계약 유효기간 등의 협상 조항을 명시한다. 여기서 중요한 것은 커미션은 어디까지나 셀러와 에이전트가 정하는 것이지 법으로 정한 퍼센티지나 금액은 없는 것이다.
그러면 리스팅 계약서의 대표적인 오픈 리스팅, 독점 합의서 리스팅, 독점 판매권리 리스팅, 넷 리스팅을 차례로 알아보겠다. 여기서 부동산은 편의상 ‘집’이라 칭하겠다.

첫째는 오픈 리스팅(Open Listing)이라고 해서 아무나 집을 팔 수 있음을 말한다. 다시 말하면 리스팅 계약을 맺은 에이전트는 물론이고 다른 회사의 에이전트들과 집주인도 팔 수 있는 리스팅인데 커미션 지불 방법에 주목할 필요가 있다. 물론 커미션은 판 사람에게 돌아간다.

둘째는 독점 에이전시 리스팅(Exclusive Agency Agreement)인데 계약을 맺은 에이전트와 셀러만 독점적으로 집을 팔 수 있다.

셋째는 제일 흔한 방법으로 독점판매 권리 리스팅(Exclusive Right to Sell)이 있다. 이 경우는 누구나 팔 수 있지만 판매 중개자에 관계 없이 리스팅 에이전트에게 커미션을 내야 한다. 예를 들면 B라는 에이전트가 집을 팔았더라도 A가 리스팅 에이전트면 집 주인은 A한테 커미션을 지불해야 한다. 이 경우 A는 B와 커미션을 반씩 나누는 것이 보통이다.

넷째는 넷 리스팅(Net Listing)이 있는데 커미션을 지불하는 내용이 독특하다. 셀러와 에이전트 쌍방이 합의한대로 커미션을 내는데 최종적으로는 어느 가격 이상이면 그 금액 이상의 액수가 커미션이 되는 것이다. 예를 들어 집주인이 경비를 다 제하고 65만불을 받기 원하는데 75만불에 매매했으면 65만달러와 경비를 빼고 남은 액수가 커미션이 된다. 셀러가 부동산 시세를 잘 모르면 손해를 볼 수 있어 주의가 필요하다.

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