첫주택구입.저소득층 보조 프로그램

최근 몇 년간 캘리포니아주의 치솟기만 하는 주택가격으로 많은 사람들에게 주택 구입의 꿈은 멀어져만 가고 있는 것도 사실이다. 그렇지만 뜻이 있는 곳에 길이 있다고 미국만큼 다양한 주택 보조 프로그램을 제공하고 있는 나라도 없다. 특히 집을 처음 구입하거나 크레딧이 나쁘거나 소득이 낮은 중·저소득층은 정부나 은행에서 제공하는 각종 재정지원 프로그램을 이용하면 일반 사람보다 훨씬 저렴한 금리나 적은 다운 페이먼트와 클로징 코스트 등 좇은 조건으로 집을 구입할 수 있다. 연방 정부에 따르면 앞으로 10년간 5,000만세대가 집을 구입할 것이며 이중 1,000만 세대는 퍼스트타임 홈바이어들이다. 퍼스트타임 홈바이어와 중·저소득층을 위한 각종 주택 보조 프로그램을 소개한다.

연방정부가 설립한 주택공사인 프레디맥(Freddie Mac)과 패니맥(Fannie Mac)은 은행 등 금융기관들의 주택 융자를 패키지로 매입하는 방식으로 금융권의 지속적인 모기지 대출을 가능케 한다. 이들 기관들은 또 퍼스트타임 홈바이어와 중·저소득층을 위한 각종 융자 프로그램을 개발, 은행 등 금융기관에 제공하기도 한다. 모기지 상품을 제공하는 대다수의 은행들은 주택공사가 개발한 다음과 같은 융자 프로그램들을 제공하고 있다.

▲CreditWorks
크레딧이 나쁘거나 크레딧이 없는 주택 구입자를 대상으로 연방정부가 1억달러의 예산을 투입해 설립했다. 이 프로그램은 해당 지역의 크레딧 카운슬링 서비스가 제공하는 12∼18개월 카운슬링 및 부채 해소 프로그램에 등록하는 조건으로 마켓 30년 고정 금리와 3%의 다운 페이먼트만 내면 집을 구입할 수 있다. 소득 제한은 없으며 단독 주택과 콘도, 타운하우스 구입에 혜택을 받을 수 있다. 캘리포니아주에서 해당 지역은 LA를 비롯, 샌프란시스코, 샌디에고, 오클랜드/이스트베이, 리버사이드/샌버나디노 지역이 해당된다.

▲Affordable Gold 97
프레디맥이 보증하는 대표적인 중·저득층과 퍼스트타임 홈바이어를 위한 주택구입 재정지원 프로그램이다. 프로그램의 이름에서 숫자 ‘97’이 상징하는 것처럼 집 구입가격의 97%를 융자받을 수 있어 3%만 다운 페이먼트하면 된다. 3% 다운 페이먼트도 부모나 친척으로부터 돈을 빌리는 등 제3자의 출처 기금으로 커버할 수 있다. 일반적으로 은행들은 다운 페이먼트에 필요한 액수의 상당부분을 주택 구입자가 현금으로 갖고 있어야 한다고 규정하고 있다. 15년, 20년, 30년 상환 모기지 등에 적용되면 자신이 직접 거주하는 주택(Primary Residence)이어야 한다. 또 연방 주택개발부(HUD)에 의해 지정된 지역은 소득제한 규정이 없지만 기타지역은 중간 연소득의 100% 또는 그 이상이 돼야한다. 캘리포니아주는 생활비가 높은 지역으로 간주돼 미국 중간 연소득의 140%가 돼야한다.

▲Affordable Gold Alt 97
’Affordable Gold 97’ 프로그램과 비슷하지만 이 프로그램은 크레딧은 좋으나 3% 다운 페이먼트에 필요한 자체 기금이 없는 주택 구입자에게 신청자격이 주어진다. 따라서 ‘Affordable Gold 97’보다 신청자격이 유리하다고 보면 된다. 주택 구입자는 3% 다운 페이먼트를 401(K)를 통한 대출, 친척으로부터의 무담보 대출, 로컬 정부나 비영리 단체로부터의 지원금이나 대출 등으로 메울 수 있다. 캘리포니아주는 소득이 미국 중간 연소득의 140%가 돼야한다.

▲Affordable Gold 3/2
구입가격의 95%를 대출 받을 수 있다. 나머지 5% 다운 페이먼트 중 3%만 주택 구입자가 부담하고 나머지 2%는 다른 지원 프로그램처럼 친척으로부터 빌리거나 401(K)를 통해 대출 받을 수 있다. 캘리포니아주는 소득이 미국 중간 연소득의 140%가 돼야 한다.

▲Affordable Gold 5
구입가격의 95%를 대출 받을 수 있어 5% 다운 페이먼트만 하면 된다. 5% 다운 페이먼트의 일부분도 연방정부가 은행을 통해 제공하는 지원 프로그램으로 충당할 수 있다.

▲Community Gold
연방정부에 의해 재개발 지역으로 분류된 지역의 홈바이어에게 적용된다. 주택을 최소 500달러 다운페이먼트 또는 구입 가격의 2%만 내면 된다. LA카운티의 대다수 지역이 해당되지만 한인들이 선호하는 일부 학군 지역은 제외된 경우가 많다.

▲기타
은행들은 재향군인 또는 학교에서 교사나 행정가로 일하거나 간호사 등 보건·의료 분야에서 일하는 사람들을 위해 모기지 융자시 마켓보다 저렴한 금리 또는 적은 다운 페인먼트 규정 등의 혜택을 제공하고 있다. 뱅크 오브 아메리카(BOA)에서 한인들을 위한 대출융자 프로그램을 담당하는 제인 최씨는 BOA는 크레딧이 적지만 현금이 없는 선생을 위해 100% 대출까지 가능한 ‘Teacher ZeroDown’모기지 프로그램 등 재향군인과 교육계 종사자를 위한 프로그램을 제공하고 있다고 말했다. 또 주정부나 카운티 정부는 은행을 통해 퍼스트타임 홈바이어나 중·저소득층을 위한 ‘다운 페이먼트 지원 프로그램’을 통해 홈바이어들의 다운페이먼트를 무료 또는 저금리에 지원해주고 있다.

▲신청 조건
이들 프로그램의 상당수는 혜택 조건으로 의무 교육 프로그램을 수료토록 요구하고 있다. 보통 8시간 분량의 이 교육 프로그램은 처음 집을 구입하는 사람들이 집을 구입한 후 지속적으로 문제없이 집을 유지할 수 있도록 돕기 위한 취지로 올바른 재정계획 설립과 이행, 좋은 크레딧을 쌓고 유지하는 방법 등을 가르친다.

일부 재정지원 프로그램의 경우 집을 구입할 수 있는 지역이나 가격에 제한을 둘 수 있다. 윌셔은행 주택융자부의 진 신 부행장은 한인들의 경우 중·저소득층에게 제공되는 각종 프로그램의 신청자격을 갖춘 경우는 많다며 그러나 이들 프로그램을 통해 고급 주택가나 좋은 교육구가 있는 거주지역을 구입하는데 제한이 있는 경우가 있어 은행 등 전문가의 상담을 받아야한다고 말했다.

한인 위한 KCCD 주택구입 지원 프로그램
크레딧이 약하거나 소득 등이 낮아 주택 구입이 불가능했던 한인들을 위한 미 전국차원의 주택 지원 프로그램이 개발돼 올해부터 신청이 가능하다.
한인기독교 커뮤니티개발협회(KCCD·회장 임혜빈)가 연방 주택공사 프레디맥과 웰스파고 은행과 함께 공동으로 설립한 ‘꿈은 이루어진다’(Dream to Realty) 프로그램은 은행과 프레디맥이 요구하는 교육 과정을 수료하면 저렴한 금리와 0%, 또는 5% 미만대의 낮은 다운 페이먼트, 또 인컴과 크레딧이 약해도 대출을 받을 수 있는 등 일반 신청자보다 파격적인 혜택이 제공된다. 이 프로그램을 위해 웰스파고 은행이 2,000만달러를 배정했으며 프레디맥이 보증을 선다.
그동안 저소득층과 흑인, 히스패닉 등을 겨냥한 주택 구입 지원 프로그램은 있었으나 이번같이 전국 규모의 한국인을 겨냥한 프로그램은 처음이다.
이 프로그램의 신청과 스크리닝, 또 교육 프로그램은 KCCD가 주관한다.
문의 KCCD (714)879-8952, (714)879-8935.