재키, 우린 가진 군대도 없네. 딱하지만 우리편은 하나도 없네. 구단주도, 심판도, 우리편은 없네. 약간의 신문 기자들이 우리편에 있을 뿐이네. 난 사실 많은 팬들이 적개심을 가질까 봐 겁이 나네. 우린 지금 아주 어려운 입장에 처해 있네. 내가 지금 이 일을 하고 있는 건 자네가 정말 훌륭한 신사라는 것과 위대한 야구선수라는 걸 세상 사람들이 믿게 될 때 우리가 반드시 승리할 수 있다네.”

다저스 구단 책임자였던 브랜치 리키가 메이저리그 역사상 처음으로 흑인 선수인 재키 로빈슨을 첫 게임에 출장시키며 한 말이다. 지금은 풋볼, 농구 모두 흑인 선수들의 각축장이 되어버렸지만 1947년에는 야구장에서 그것도 메이저리그에서 흑인 선수가 출전한다는 건 생명을 건 대단한 모험이었다.

재키는 다저스 1루수로 뛰기 시작하면서 말할 수 없는 관중의 야유와 협박을 받고 시달려야 했다. 그뿐 아니라 선수들과 함께 다니는 버스에서의 차별 대우, 호텔에 이르기까지 그가 겪어야 했던 고난은 지금 여기서 다 쓸 수가 없다.

이 스토리를 발췌하기 위해 재키 로빈슨에 관한 인터넷 웹사이트를 찾아보니 33만2,000여개의 웹사이트가 있었다. 거룩한 실험을 한 브랜치 리키도 참 훌륭한 사람이라고 생각한다. 그는 많은 야구 관계자들 모임에서 거룩한 실험(Noble Experiment)을 할 것을 선언해서 행동으로 옮긴 사람이다. 그는 재키 로빈슨에게 ‘예수 그리스도의 생애’란 책을 읽어 주며 자네 자신을 위해 뛰는 것이 아니라 흑인 전체의 명예를 걸고 뛰고 있다는 자부심을 심어주었다고 한다.

상가이건 아파트이건 투자 건물은 그 숫자가 중요한 숫자 게임이란 걸 상기해야 한다. 요즘은 건물을 오퍼하기 전까지는 그 건물에 대한 정확한 정보를 주지 않기 때문에 일단 오퍼를 내고 가격과 다른 조건들이 합의가 된 후 에스크로를 오픈한 뒤 서류를 정확하게 볼 수 있게 된다. 따라서 오퍼를 낼 때는 정확한 자료 없이 예산안을 가지고 판단을 해 봐야 한다.

아주 정확하지는 않을지 몰라도 대강의 자료는 브로커가 준비해 주는 것을 근거로 산출을 해 보는 방법이 있다. 공인 부동산관리인협회(IREM)에서 발간하는 책자에 도시마다 아파트 건물이나 오피스 건물의 경비를 조사 분석하여 평균치로 데이터를 만들어 놓은 것이 있다. 건물의 종류와 연도 수, 그리고 위치에 따른 데이터인데 아주 정확하게 경비를 산출해 볼 수가 있다.

투자 부동산을 구입하려는 투자가들이나 부동산에 종사하는 사람들 가운데 투자 부문에 관심이 많은 분들은 한 건물에 대한 분석을 하루 종일 아니면 며칠 동안 지속적으로 연구하고 분석해 보도록 권한다.

한 건물을 잘 사는 것인지 또는 구입하지 말아야 할 것인지를 알려면 최소 8시간 이상을 분석에 매달린 뒤 확신이 서고 그 빌딩에 대해 모든 걸 알게 될 때 구입을 결정하는 것이 현명한 투자 자세라고 믿기 때문이다.

예를 들면 100만달러에 나온 건물이 있다. 1년 순수입이 8만달러라고 하자. 이 건물은 8% 캡에 나온 것이 된다. 9% 캡이 투자 목표액으로 정할 때 우리는 오퍼를 90만달러에 내야 한다. 그러나 여기서 흥정을 하다 보면 92만달러에 가격이 결정될 수도, 88만달러에 사게 될 수도 있다. 이런 경우를 대비해서 팔려는 가격에서 2%씩 간격을 두고 사려는 가격, 그리고 캡, 현찰의 흐름 등을 미리 계산해 보면 어느 선에서 가장 내가 이루려고 하는 목표에 근접한 좋은 흥정을 할 수 있는지 알게 된다.

컴퓨터를 쓰는 사람이라면 엑셀 프로그램을 통해 간단하게 이 도표를 만들 수 있다. 물론 끈기와 시간이 드는 작업들이다. 그러나 이런 작업을 통해 일생 수고하고 땀 흘려 모은 돈이 현명하게 투자되고 또 많은 열매를 맺을 수 있다면 당연히 그렇게 하는 것이 지혜라고 믿는다. 11월부터는 부동산 투자 세미나를 통해 투자의 기본 원리와 투자 방법에 대해 직접 여러분을 만나려고 기획 중에 있다.

(213)632-3500 내선 208, philipp@jmproperties.com