퇴거통지서를 받고도 퇴거하지 않으면
<문> 지난 5년간 식당을 운영하고 있습니다. 지난해에 현 사업체가 입주해 있는 건물이 시정부 재개발로 인해 강제 수용된다는 통보를 받고 보상을 기다리고 있는 중에 퇴거통지서를 받았습니다. 앞으로 5년간 임대계약이 남아 있고, 향후 5년간 임대계약을 연장할 수 있는 권리도 있습니다. 시정부가 제시하는 보상금액이 터무니없이 모자라서 합의가 되지 않았는데 무조건 퇴거부터 하라니 부당하다는 생각이 듭니다. 제 생각에는 퇴거하지 않고 버티는 것이 좋을 것 같은데 조언을 부탁드립니다.
<답> 정부나 공공단체는 공공의 이익을 의해 필요할 경우 정당한 보상을 한 후, 개인의 재산을 강제 수용할 수 있습니다. 그러나 이때, 어떤 것이 정당한 보상인가에 대해서는 개인의 처지와 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 우선, 정부가 제시한 보상액이 만족하다고 생각되면 별 문제가 없겠으나, 그렇지 않을 경우 정당한 보상에 대한 정확한 법적 권리와 보상 종류, 본인에게 가장 유리한 보상 방법 등을 미리 알고 있어야 협상에서 유리하게 작용하게 됩니다. 예를 들어 많은 경우, 세금보고를 줄여서 했다면 보상기준을 사업체 이익금에 두는 것보다 다른 곳으로 이전하는 비용과 새로운 설비 시공비 등을 받는 것이 더 유리할 수도 있게 되는 것입니다. 또한 많은 사람들이 퇴거통지서를 받고도 이에 법적 대응을 하지 않고 무작정 퇴거를 거절하면 되는 것으로 착각하고 있는데 이는 큰 잘못이며 더 큰 손해와 불편을 당하게 됨을 유의해야 합니다. 퇴거를 했다고 해서 보상을 포기하는 것이 아니고 퇴거와 관계없이 정부는 법정에서 계속 정당한 보상에 대해 재판을 해야 하므로 이 분야에 확실한 경험과 지식을 갖고 있는 전문가를 만나는 것이 제일 중요하다고 하겠습니다.
매수인이 사업체 매매계약 취소를 요구하는데
<문> 제법 규모가 큰 서비스 업종의 사업체를 몇 년에 걸쳐 운영하다가 약 6개월 전에 매수인의 부탁으로 매도하게 되었습니다. 에스크로를 설정한 뒤 매수인은 약 3개월에 걸쳐 사업체의 매상과 손님들을 확인하였고, 실제 사업체를 운영하는 요령도 배웠습니다. 매수인은 전혀 이 분야에 대해 경험이 없는 사람이라서 모든 것이 서툴러 보였으나, 계약서에 합의한 대로 영업 훈련과 매상 확인이 끝났다는 확인을 한 후 에스크로를 완료했습니다. 그런데 6개월이 지난 지금에 와서 매상이 차이가 난다며 계약을 취소할 것을 요구하고 있습니다.
<답> 귀하가 말씀하신 대로 매매계약의 내용에 매수인이 실제 매상을 직접 확인하고 서명을 하였다면, 별 문제는 없을 것 같습니다. 사업체의 매매계약에서 많이 나타나는 경우입니다. 매도인이 매상을 허위로 꾸며 이를 근거로 매매했다면 문제가 될 수도 있으나, 매수인이 직접 매상을 확인하고 서명을 했다면, 이에 대한 책임은 통상적으로 판례에 의하면 매수인에게 있기 때문입니다. 상대방이 이에 승복하지 않고 소송을 해온다면, 법적으로 적절하게 대처해야 하며, 추후 이에 대한 손해와 법정 비용 및 변호사 비용까지 청구할 수 있습니다. 참고로 소송 이전에 중재재판에 대한 합의가 있었는지, 또는 변호사 비용에 대해 매매계약서에 명시된 것이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 왜냐하면 특별한 경우를 제외하고 중재재판을 거치지 않고 바로 소송을 한다든지, 변호사 비용이 매매계약서에 명시되어 있지 않은 경우 변호사 비용을 청구할 수 없는 경우도 발생하기 때문입니다.
임대료 인상분을 소급해서 요구하는데
<문> 불경기로 인해 사업체가 손실을 계속하여 건물주에게 임대료 인상을 유보해 줄 것을 요구하였고, 건물주는 해마다 인상하게 되어 있는 임대료를 지난 1년간 올리지 않았습니다. 얼마 전 새로운 건물주가 앞으로의 인상액과 함께 지난 1년 동안 올리지 않았던 임대료까지 소급해서 청구해 왔습니다. 반드시 지불해야 하는지요.
<답> 임대계약서 내용을 자세히 살펴보기 바랍니다. 매년 임대료가 인상되게 돼 있다면, 지난 1년 동안 인상하지 않았다고 해서, 임대료 인상 권리를 완전히 포기한 것이 아닐 수도 있기 때문입니다. 판례에 따르면 유보해 주었던 지난 임대료를 소급해서 청구할 수 없다고 판시하고 있으나, 계약서에 이러한 경우 건물주의 권리를 포기한 것이 아니라고 명시되어 있다면, 별도의 서면 확인서가 없는 한 귀하에게 불리하기 때문입니다. 건물주가 적극적으로 임대료를 소급해서 인상 적용하는 이유는 차기 연도의 임대료 액수와 전체적인 건물 가격에도 부정적 영향을 미치기 때문입니다.
