현재의 낮은 이자율 이용 재융자하는 게 이익

컨포밍(Conforming) 론 액수가 바뀌었다. 컨포밍 론은 평균 주택가격에 따라 조정이 되므로 미국의 여러 주마다 액수가 틀리다. 즉 평균 주택가격이 높은 주는 컨포밍 액수도 높고 평균 주택가격이 낯은 주는 당연히 컨포밍 액수도 낮다.
이는 호화 주택이 아닌 보통 주택을 구입할 경우에 이자를 더욱 좋게 받을 수 있게 장려하는 제도이다. 필자가 처음 융자를 시작할 당시 17만달러 정도이었던 컨포밍 액수가 32만2,200달러로 바뀌었으니 참으로 주택가격이 많이 오르긴 오른 모양이다.
이로 인해 10~15%에 해당하는 주택 소유주(특히 최근 4년 사이에 주택을 장만하신 분)들이 재융자를 할 경우 더욱 좋은 조건으로 이자를 받으실 수 있게 되었다. 오늘은 재융자시 발생할 수 있는 몇 가지 상황들에 현명하게 대처할 수 있는 방법에 대해서 얘기해 보고자 한다.
요즘 주택가격이 절정에 오르자 재융자가 좋은지, 주택을 처분하는 게 좋은지 갈림길에서 고민하시는 분들을 종종 뵙는다. 여기서 한가지 주의해야 할 사항은 주택을 일단 시장에 내놓은 후 즉 리스팅에 올려놓은 후 1년 동안은 재융자를 할 수 없다는 사실이다.
그 이유는 은행이 고객 한 사람을 받기 위해서 많은 비용을 지출하는데 은행은 그 비용을 고객으로부터 매달 이자를 받아 충당하기 때문이다. 만약 고객이 융자금액을 신속히 갚아 버리면 은행은 이자 수익이 줄어 손해를 입게 된다. 따라서 은행은 고객이 주택을 팔 의도를 가지고 있을 경우 당연히 재융자를 해주지 않는다. 독자 여러분들이 이런 상황에 처해 있을 경우 일단 재융자를 하시길 권한다. 이때 고민되는 것이 바로 융자비용이다.
현재의 좋은 이자가 많은 이익을 가져다줄 것은 알고 있지만 만약 재융자를 끝낸 후 정당한 바이어가 나타나 집을 팔아야 할 경우가 생기면 괜히 융자비용만 날려버리는 셈이 되기 때문이다. 이런 분들에게는 꼭 노 코스트(NO COST) 융자를 권해드리고 싶다. 노 코스트는 단 1달러도 들지 않으므로 시중 이자와 약간의 차이는 있지만 현재 가지고 계신 이자보다 저렴하다면 마다할 이유가 없다고 생각한다. 그러므로 고민하고 망설이는 사이에 좋은 이자율이 사라져 버릴 수도 있으니 일단 융자신청을 해놓는 것이 바람직하다고 생각한다.
또한 지난 3~4년 사이 주택을 구입하면서 2~3% 선납 벌금(Pre-Payment Penalty) 조항을 가지고 융자를 하신 분들이 있다. 현재의 낮은 이자율을 매스컴을 통해 알고 있으면서도 선납벌금 조항 때문에 2~3년을 기다리는 분들이 있으신 줄로 믿는데 그것은 큰 실수이다.
첫째는 2~3%의 벌금을 페이먼트로 환산할 경우 이자율의 0.375%도 안되기 때문이다. 벌금이 없어지기를 기다린 몇년 후 융자를 하게 되면 그 사이 이자율이 현재 이자율보다 0.375% 이상 오를 가능성이 더 높기 때문에 그로 인해 높은 월 페이먼트를 지불해야 한다. 그 외 벌금을 내지 않고도 재융자를 할 수 있는 방법이 있으니 관심 있으신 분들은 문의하시기 바란다. (562)404-8860


빈센트 리
<퍼스트 어소시 에이츠 모기지 부사장>