중간 집값, 오렌지카운티보다 106,000~255,750달러 저렴
산업용 부동산 리스 비용도 LA북부의 절반 수준에 불과
인구유입 증가세… 2010년까지 일자리 235,554개로 늘어

LA동부, 인랜드 엠파이어가 뜨고 있다. 리버사이드와 샌버나디노 카운티를 포함한 인랜드 엠파이어는 남가주 8개 카운티 중 인구가 밀집해 있는 LA, 오렌지, 샌디에고, 벤추라 카운티 등 태평양을 끼고 있는 지역들이 치솟는 주택가로 인해 구매력이 낮아지는 등 매력이 반감된 반면 낮은 주택가와 성장 잠재력을 바탕으로 하루가 다르게 성장하고 있다. 이 지역의 경제 전문가인 존 휴징 박사의 보고서 ‘인랜드 엠파이어 2002’를 통해 발전 가능성을 알아본다.

전문가들은 특정 지역이 개발되고 부동산 시장이 형성되기 위해서는 5가지 종류의 부동산이 고루 분포해 있어야 하고 점차적으로 개발돼야 한다고 지적한다. 즉 ▲저가 주택시장 ▲소매 업소용 부동산 ▲산업용 부동산 ▲고급 주택 ▲사무용 부동산이 그 것으로 이런 점에서 볼 때 인랜드 엠파이어의 발전성과 잠재성은 더 두드러진다.

◆저렴한 주택가
데이터 퀵에 따르면 3·4분기 인랜드 엠파이어 중간 주택가는 오렌지카운티와 비교해 기존 주택은 10만6,000달러, 신규 주택은 25만5,750달러나 저렴했다. 태평양을 끼고 있는 4개 카운티인 오렌지, 벤추라, 샌디에고, LA 카운티가 인랜드 엠파이어에 비해 최소 30%에서 최대 125%까지 더 높은 주택가를 유지하고 있다.

저렴한 주택가 때문에 남가주 내에서 인랜드 엠파이어의 주택판매 비중이 2002년 신규 43.6%, 기존주택 27.4%에 이르렀다. 저렴한 주택가와 판매량 확대는 인구 유입을 뜻한다.
가주 금융국과 남가주 카운티 정부 연합에 따르면 1980~2000년 108.9%(169만6,606명) 성장해 2000년 기준 325만4,821명을 기록한 인랜드 엠파이어 지역 인구가 2020년에는 483만5,000명으로 48.5%(158만 179명) 증가할 것으로 예상된다.

인구 증가는 생활에 필수적인 서비스를 제공하는 관공서와 기본적인 금융기관, 전문직, 소매업소 판매직 등을 중심으로 일자리를 발생시킨다. 2000년 기준으로 2010년까지 인구 증가에 맞춰 필수업종의 일자리가 23만 5,554개 증가해 전체 일자리 증가 예상치 40만8,946개의 57.6%를 차지할 것으로 예상된다.

◆산업용 부동산 개발
인구 유입과 당분간 이를 지탱할 일자리 증가가 이뤄지고 나면 산업생산시설을 위한 부동산 개발과 이에 따른 블루칼라가 증가하게 된다.
인랜드 엠파이어의 산업용 부동산 리스비용은 2002년 3분기 118만5,000달러(2만5,000스퀘어피트 기준)로 오렌지카운티 남부나 LA카운티 북부에 비해 거의 절반 수준에 머물고 있다.

또 2000년 가주 고용개발국(EDD) 직업고용 통계에 따르면 해안을 접한 카운티에 비해 인랜드 지역은 2.0~5.2% 낮은 고용비용을 기록했다.
BNSF(Burlington Northern Santa Fe) 철도와 온타리오 국제공항으로 들어오는 물류량도 매년 꾸준한 증가를 보이고 있다.

1991~2002년 사이 웨스트 샌버나디노를 중심으로 산업용 부동산이 1억6,130만스퀘어피트 증가했으며 남가주 전체를 놓고 볼 때 신규 산업용 부동산의 75%가 인랜드 엠파이어에 집중된 셈이다.

현재 인랜드 엠파이어에서 개발중인 산업용 부동산도 남가주 전체의 비율로 봤을 때 산업공간은 LA 카운티의 31.3% 수준. 2002년 건설중인 산업 공간 통계에 따르면 인랜드가 전체의 63.6%를 차지해 빠른 속도로 개발이 진행되고 있음을 증명했다.

산업공간의 공실률도 90년 이후 지속적으로 떨어져 8% 아래에 머물고 있다.
특히 1991~2002년 사이 지어진 산업 공간의 비중이 2억7,700만스퀘어 피트로(59.1%)로 가장 새로 지어진 공간 비중이 가장 높다.
미 개발된 15번 프리웨이 남부의 36억3,000만스퀘어피트의 공간은 지난 10년간 61억 8,900만스퀘어피트 개발과 대비된다. 온타리오를 기점으로 동 북 남으로 뻗어가는 발전방향이다. 또한 블루 칼러도 2000~2010년간 8만 9,787개(22.0%) 증가할 것으로 전망된다.


◆고소득, 전문직 형성
인랜드 엠파이어 지역에서 저가 주택과 서비스 업종의 일자리 증가와 토지개발, 산업 부문 확대의 지역 성장 과정은 이미 현실이 됐으나 숙련 노동자나 고임금, 전문직이 종사할 환경 조성은 시작 단계와 와 있다.
바다에 인접한 카운티 집들은 중상류층에게도 저렴한 것은 아니다. 2002년 9월 남가주 중간가 주택 구입가능 인구 비율은 인랜드가 45%로, LA 30%, 샌디에고 20%와 큰 차이를 보였다. 3,000스퀘어피트 이상의 대형 주택도 많이 추진되고 있다.

2002년 3월 통계 자료로 1990~2000년 거주 노동자 점유비율이 관리 및 전문직은 1만7,305개(40.3%), 세일즈 오피스 1만2,828개(29.9%), 서비스, 생산, 운송, 원재료 등은 점차적인 증가를 보였고, 건축과 농업 등은 감소를 보였다.

오렌지 카운티와 샌디에고 카운티로 출퇴근하는 인랜드 엠파이어 거주자중 통근시간의 불편을 줄이기 위해 5% 적은 임금을 받더라도 인랜드에서 직장을 구할 수 있다는 사람의 비중이 46% 이상에 이르렀다. 이런 상황에서 2002년 9월 오피스 리스 비용 1년에 1만스퀘어피트를 기준으로 웨스트 LA가 최대 34만 8,000 달러였다면 인랜드는 20만2,800달러다.
이런 상황들을 종합해 볼 때 156만에 이르는 인구증가와 동시에 40만의 일자리 증가, 낮은 사무실 임대비용과 노동비용, 사무용 공간의 증가 등이 인랜드 엠파이어를 사무용 부동산으로도 각광받게 하고있다.

●존 휴징 박사는…

지난 38년간 ‘인랜드 엠파이어’(Inland Empire)로 통칭되는 리버사이드와 샌버나디노카운티 지역의 경제상황을 연구해온 학자이자 사업가다. 그가 14년째 매 분기 발표하는 ‘인랜드 엠파이어 경제보고서’는 지역의 각 기관과 사업체들에게 유용한 정보가 되고 있다.
인랜드 엠파이어 경제의 권위자인 존 휴징 박사는 ‘Economics & Politics, Inc.’라는 회사를 운영하며 많은 데이터 베이스를 축적해 놓고 있기도 하다.

부동산 시장의 5가지 구성요소

1. 저가 주택시장
2. 소매 업소용 부동산
3. 산업용 부동산
4. 고급 주택
5. 사무용 부동산

남가주 성장의 3단계

1. 저가 주택시장과 서비스와 업종의 일자리
2. 이용 가능한 토지와 산업부문 일자리
3. 고급 주택과 숙련 노동자와 고액 임금 직업

<배형직 기자> hjbae@koreatimes.com