주정부 재정적자 보충 목적 입법
종전 비거주자 부동산에서 전면 실시
판매가 기준, 차익 없어도 일단 납부

캘리포니아주 입법부와 주지사는 최근 캘리포니아의 극심한 예산 적자를 메우고 내년 회계연도 안에 주정부 수입을 늘려보고자 강력한 부동산 매각수익에 관련된 법을 통과시켰다.
캘리포니아 주정부는 그 동안 캘리포니아 내에 거주하지 않는 개인이나 사업체들에게만 10만 달러 이상의 비거주용 부동산 매각시 발생하는 총 판매 가격의 3.33 %를 소득세로 원천징수해 왔다.
물론 근본적 의도는 캘리포니아에서 매각되는 비거주용 부동산 판매 수익에 대한 세금을 판매 시점에서 원천 징수하자는 것이다. 세금보고 불이행이나 연기 등으로 중요한 세금 수익원을 놓치지 않으려는 시도로 받아들여진다.
이러한 원천 징수법의 대상이 캘리포니아 비거주자에서 2003년 1월1일부터는 캘리포니아 거주자로까지 확대된다. 이로 인해 야기될 수 있는 혼란을 최소화하기 위해 미리 철저한 준비가 필요하다.
이 법을 제대로 시행하지 않을 경우 500달러나 원천징수액의 10% 중 더 큰 금액을 벌금으로 물게 된다. 예를 들어 캘리포니아에 거주하는 한 독자가 과세기준 가격(Basis)이 79만 8,000달러인 상업용 부동산을 80만 달러의 판매 가격으로 에스크로를 끝냈다고 하자. 이때 수익(Gain)은 불과 2,000달러 밖에 안되지만 에스크로 회사는 판매자로부터 2만 6,667달러(80만 달러×3.3333%)를 원천징수 해 납부해야 한다는 계산이 나온다.
왜냐하면 이 원천징수는 단 1달러 이상의 수익이 있더라도 수익이 아닌 판매가격에 적용되기 때문이다. 이때 새로운 법에 따라 제대로 보고·납부하지 않을 경우 2,667달러(원천징수액 2만 6,667달러×10%)의 벌금이 부과되게 된다.
물론 그 독자의 세금보고시 각종 공제나 크레딧 적용 후 산출된 총 세금 부과액보다 이 원천 징수액을 포함한 다른 세금 예납분이 더 많다면 독자는 그 차액을 환불받을 수 있다.
그럼 이 법의 적용범위, 예외조항 그리고 세법의 변화에 대해 좀더 자세히 설명하고자 한다.
먼저 판매, 구입자가 개인인 경우를 살펴본다.
2003년부터는 이 원천징수법이 캘리포니아 거주, 비거주에 상관없이 캘리포니아 내에서 이뤄지는 10만 달러 이상의 부동산 판매거래에 적용된다. 예외인 경우는 거주하던 주택의 판매, 상업용 부동산 또는 임대주택을 손해보고 판매한 경우, 1031부동산 교환을 통한 판매, 부동산 차압인 경우가 주로 해당된다.
단 손해를 보고 매각할 경우에는 판매자가 위증에 대한 책임(Penalty of perjury)을 진다는 서명이 있어야만 예외조항의 혜택을 받을 수 있게 된다.
또 개인에게는 위의 예외조항 중 하나가 적용되는 경우나, 판매액 분할지불 계약 (Installment Sales)으로 구입자가 분할액 지급시 매번 원천징수 하기로 합의한 경우 외에는 이 원천 징수법의 면제신청이나 절감된 액수로 원천징수 신청이 불가능하게 되었다.
이 원천징수액은 판매자가 부담하지만 실제 납부는 부동산 구입자가 수정되는 ‘Form 597’을 통해 에스크로가 끝난 달의 다음달 20일 안에 세무국(Franchise Tax Board)에 하게 된다. 다음은 주식회사 ,파트너십 , LLC 등의 사업체에 해당하는 법을 알아보도록 한다.
사업체 주소가 캘리포니아로 되어 있는 경우는 이 원천징수법이 여전히 적용되지 않는다. 이 예외조항은 또한 파트너십, LLC, 은행, 보험회사, IRA 및 은퇴구좌 플랜, 그 외의 면세 사업체 등과 주소가 캘리포니아로 되어 있는 주식회사에도 적용된다.
또한 사업체들은 부동산 판매시 수익액수가 너무 적거나 전무할 경우, 또는 원천징수 세액이 주정부 소득세 예상액수보다 현저히 많은 경우에는 면제신청이나 절감된 액수로 원천징수신청을 하는 것이 여전히 가능하다.
그 외의 총 판매가격 10만 달러 이하인 경우와 손해로 매각한 경우의 면제 혜택, 그리고 보고 양식와 납부 마감일은 개인일 경우와 일반적으로 동일하게 적용된다.
특히 에스크로 회사에서는 새로운 원천 징수법을 부동산 구입자에게 서면으로 통지하지 않을 경우 구입자에게 면제조항이 적용되는 동시에 그 책임이 에스크로 회사로 전가 될 수 있다는 점에 주의해야 한다.

제임스 차 <공인회계사>
(213)383-1127