오늘은 캘리포니아에서 작년 7월 1일부터 발효된 ‘생존자 권한의 부부공동소유’(Community Property with Right of Survivorship)에 대해 알아본다. 그전까지는 부부이름으로 부동산을 살 때 명의를 갖는 방식(Vesting)이 두 가지였다. 소위 ‘일반공동소유’(Joint Tenancy)와 ‘부부공동소유’(Community Property)뿐이었다. 부부공동소유라는 개념도 캘리포니아, 애리조나 등 9개 주에서만 통용된다.
우선 일반공동소유는 부부가 아니라도 둘이건 셋이건 공유할 수 있는 방식이며, 소유권을 균등하게 갖고 있다. 만일 네사람이 같이 소유하고 있다가 한사람이 죽으면 남은 세사람이 다시 3분의 1씩 균등하게 갖게 되기 때문에 일반적으로 이 부동산에 대한 유서를 남길 수 없다. 그러므로 유언검인을 거치지 않더라도 배우자가 죽었다는 증명만으로도 남은 배우자가 전재산권을 행사할 수 있어 대부분 부부들이 일반공동소유를 선호해 왔다.
이와 달리 부부공동소유는 부부만이 이 형식으로 부동산을 소유할 수 있으며 부부중 한명이 사망시 자신의 몫을 유서로 남에게 줄 수 있다. 그러므로 유서를 남길 경우 법정에서 유언검인을 통해 해결될 때까지 수년이 걸릴 수 도 있고 모든 일을 변호사를 통해야만 진행할 수 있으며 비용도 많이 나갈 수 있다.
그러나 세법상 부부공동소유는 배우자가 죽었을 경우 당시의 시세로 배우자가 물려받기 때문에 부동산을 바로 팔았을 때 세금을 전혀 안내고 팔 수가 있어 죽은 사람이 큰 선물을 준 셈이 될 수 있다.
예를 들어 갑돌이, 갑순이 부부가 30년 전 5만 달러를 주고 산 집이 갑돌이가 죽었을 때 부부공동소유로 돼 있었고 그때 시가가 40만 달러라면 갑순이는 이 가격을 과세기준으로 물려받는다.
갑순이가 그 집에 더 살다가 65만 달러에 팔았다고 하면 자본수익은 25만 달러가 되며 살던 주택을 팔 때 싱글인 경우 25만 달러가 공제되므로 한푼도 세금을 안내도 된다. 그러나 갑돌이와 갑순이가 그 집을 일반공동소유로 갖고 있었다 하면 갑돌이 사망시 갑순이의 과세기준은 갑돌이 몫만 물려받아 시가의 반인 20만 달러에 갑순이의 비용 2만 5천 달러를 합쳐 과세기준은 22만 5천 달러가 된다. 그 후 65만 달러에 팔았다고 하면 자본소득이 42만 5천 달러가 되어 싱글의 공제액인 25만 달러를 제하고도 17만 5천에 대해 자본소득세를 내야 한다.
그러니 재정적으로 따지면 부부공동소유로 하고 싶은데 혹시 배우자가 사망시 엉뚱한 사람에게 유산으로 줄까 걱정돼 일반공동소유로 했다가 배우자가 사망 후 부부공동소유로 하려 했다면서 재판을 통해 IRS와 다퉈왔다.
이런 문제해결을 위해 작년 7월1일부터 캘리포니아에서는 ‘생존자 권한의 부부공동소유’라는 새로운 소유형태가 법적으로 가능해졌다. 이는 소유는 부부공동소유와 같이 배우자가 죽었을 때 현시세로 과세기준을 올려 세제상 이익도 얻으며, 일반 공동소유와 같이 배우자의 유서나 유언검인 걱정 없이 배우자 사망서류만 카운티에 제출하면 바로 소유권을 행사할 수 있다. 집문서에 소유형식을 반드시 ‘Husband and Wife, as Community Property with Right of Survivorship’이라고 명시해야 한다.
이 법은 최근 발효돼 부동산 전문인도 모르는 경우가 많다. 만일 부부 중 어느 한 사람이 죽었을 경우 법적, 재정적으로 큰 차이가 날 수 있으므로 이 문제는 매우 중요하다. 반면 소유형식을 고치는 것은 비교적 간단하다.(562)924-1411

성민경
<에이스 부동산>