30년에 7.25%, 15년에 6.75%이상 이자율인 경우
변동으로 5년이상 같은집서 살 생각이면 재융자를
미국 속담에 ‘올라가는 것은 반드시 떨어진다’라는 게 있다. 반대로 말할 경우 ‘떨어지는 것은 올라간다’라고도 해석할 수 있으리라 본다.
필자는 모기지 비즈니스에 종사하는 관계로 그 속담을 모기지 이자율과 주식시장에 자주 비추어 보곤 한다. 실제로 하늘 높은 줄 모르고 올라가던 주식시장이 곤두박질 쳤고, 90년 초부터 마냥 떨어지던 주택가격은 하늘 높은 줄 모르고 올라갔다.
이자율도 지속적으로 떨어져 45년 역사상 최저라는 정점에 도달했는데 속담대로라면 이제 서서히 올라갈 때가 되지 않았나 싶다.
이자율에는 바닥이 분명히 있다. 왜냐하면 은행이 고객들에게 융자해 줄 돈이 결국 고객들 주머니에서 나오기 때문이다.
오늘은 요즘 좋은 이자율에 혜택을 받을 수 있는 자격자가 누구인가 살펴보기로 하자.
첫째, 변동이자를 가지고 계시면서 5년 이상 현재 살고 계시는 집에서 거주하기를 원하시는 분-현재까지는 변동 이자율을 가지고 계시는 분들이 낮은 이자율로 혜택을 보았으나, 앞으로 이자율이 오르기 시작하면 가장 먼저 피해를 보실 분들이다. 혹, ‘Pre-Payment Penalty’ 조항이 있어 재융자를 주저하시는 분들이 있으면 꼭 전문가와 상의하시길 바란다.
둘째, 크레딧 라인이나 2차 융자가 있을 경우-아무리 2차 융자를 좋은 조건으로 가지고 계신다 하여도 1차 융자보다 이자율이 좋을 수는 없다. 특히 비즈니스를 하시는 분들은 이 기회에 현재 가지고 계시는 1, 2차 융자를 이자율이 낮은 1차 융자로 묶어 놓은 뒤 새로 크레딧 라인을 열어 불경기에 대비하는 준비가 필요한 듯 싶다.
셋째, 크레딧 카드 빚이 많을 경우-1차 융자로 자금을 빌려 모두 갚아 버려야 한다.
넷째, 특별한 은퇴자금이 마련되어 있지 않은 경우-집의 에퀴티를 이용해 은퇴자금을 준비 하셔야 한다.
다섯째, 조기 은퇴를 원하는 경우-만약 30년 모기지에 이자율이 6.75% 이상이라면, 재융자를 통해 15년, 5.25% 이자율로 변경하여 월 페이먼트를 현재 내고 있는 페이먼트 수준으로 맞추고, 모기지 상환기간을 십여 년 줄일 수 있다.
여섯째, 융자금액이 20만 달러 이상이며, 15년/ 6.25% 이자율 또는, 30년/ 6.75% 이자율이나 그 이상을 내실 경우-’No Cost’ 융자로 이자율만 내릴 수 있다.
일곱째, 주택 구입시 20% 미만으로 다운페이먼트하고 집 장만한지 1년 반 이상 되신 분-이런 경우 PMI (Private Mortgage Insurance)나 2차 융자가 있기 마련인데, 현재 주택가격이 많이 올라 더 이상 원치 않는 비용을 내실 필요가 없다.
여덟째, 세금보고를 많이 하면서 모기지가 없는 경우-융자금액에 대한 세금공제혜택 뿐 아니라 그 돈으로 구입한 2~4 유닛 주택의 감가상각 혜택까지 볼 수 있다.
아홉째, 30년/7.25% 이자율이나 15년/6.75% 이자율이나 그 이상을 내시는 분-위에 언급한 조건들을 현재 가지고 계신 분들이 있으시다면 융자 전문가와 꼭 상의하시길 바란다. (562)404-8860.
빈센트 리
<퍼스트 어소시에이츠 모기지부사장>
