부동산 소유형태의 여러 유형중에 또 다른 소유권인 리빙 트러스트라는 것이 있다. 가끔 주택 바이어가 김씨나 이씨등 개인이 아니고 생존자 신탁인 리빙 트러스트인 경우가 있다. 이때 바이어의 명의를 리빙 트러스트로 해줘야 하는가라는 문의를 받으며 또 렌더는 이들 리빙 트러스트 바이어에게는 모기지 융자나 재융자를 꺼려하는 경우를 종종 본다.

■리빙 트러스트의 법적효력
신탁은 계약을 파기시킬 수 있는 것(REVOCABLE TRUST)과 파기시키지 못하는 것 (IRREVOCABLE)이 있다. 생존자 신탁인 리빙 트러스트는 신탁자의 생존시에만 유효하고 생존시에는 또 얼마든지 취소가 가능하다. 때문에 주택의 명의를 리빙 트러스트로 해줘도 아무런 법적인 하자가 없으며 리빙 트러스트에 모기지 융자를 해줘도 개인에게 해주는 것과 마찬가지의 법적효력을 발행한다. 리빙 트러스트에 모기지융자 대출을 꺼리는 은행이나 융자기관들은 가끔 변호사나 혹은 유능한 융자 브로커의 중재로 이런 상황을 이해하고 나중에 기꺼이 융자를 해주는 경우를 가끔 목격하곤 한다. 그러나 리빙 트러스트를 설정한 사람이 사망하면 취소가 불가능한 IRREVOCABLE TRUST로 바뀌어 버린다. 신탁은 기탁하는 사람과 수혜자가 있기 마련이다. 기탁하는 사람을 ‘SETTLOR’라고 부르고 수혜자를 ‘BENEFICIARY’라고 부른다. 당연히 수혜자는 신탁의 원금과 이자등의 수입에 대한 권리를 행사할 수 있다. 신탁을 설정하는 이유는 상속세나 증여세를 납부하지 않고 자녀나 후손들에게 재산을 물려주기 위해 설정되는 경우가 대부분이다. 신탁이 설정되어 있으면 기탁자 사망시 부동산 상속재판인 ‘PROBATE’를 거치지 않는 이점이 있으며 주에 따라서는 부동산을 동산으로 간주해주기도 한다.

■부동산 소유형태 결정 중요
한국에서는 부동산을 소유할 때 단독명의로 하는 경우가 많지만 미국은 공동명의가 대부분이다. 집도 대부분 부부가 공동명의로 소유하게 되고 투자용 부동산도 파트너쉽이나 혹은 부부, 부모와 자녀가 공동으로 소유하는 경우가 많다. 따라서 부동산 소유주들이나 바이어들은 명의를 이전할 때 반드시 부동산 전문 변호사와 상의, 자신에게 가장 유리한 형태의 소유권을 취하는 현명함이 요구된다. 각자 처해진 상황과 환경, 세금납부기록과 현황, 유산상속 계획과 가족의 구성 및 이혼 가능성 여부, 사망 가능성 여부등을 종합적으로 검토한 다음 부동산 소유권 형태를 선택해야 한다. 이는 자녀들에게 돌아가는 상속여부도 동시에 달라질 수 있으며 세금을 산출하는 베이스도 달라지게 마련이므로 소유권 형태를 현명하게 선택해 놓으면 많은 금전적인 손실과 세금을 줄일 수 있다. (213)389-8300


제니퍼 정