위탁판매계약 했으면 셀러가 팔았어도 수수료 내야
중간에 개입해 판 부동산업자에게도 배상책임 있어

리스팅 받은 부동산 업자는 자기 위치를 알리기 위해서 위탁계약서 사본 요청이 있으면 바로 보내준다. 이것이 부동산 업계에서는 보편화되어 있다.
에스크로 회사와 한인 N부동산 회사 브로커에게도 독점계약서 사본 보내 줄 것과 계약이 안되어 있다면 광고를 중단할 것, 그리고 부동산 수수료 1만4,900달러를 지불할 것을 요청했다. 판매자에게도 다른 부동산 업자와 체결된 계약서 사본을 보내줄 것과 계약대로의 부동산 수수료 청구를 해 두었다. 며칠 후에 한인 N부동산 에이전트 조씨에게서 전화가 왔다. 판매자가 어느 정도 사례할 것이라는 말을 흘리면서 에스크로는 종결되었다고 했다. 리스팅 받은 후 2개월 된 시점이다. 내 눈으로 위탁계약서 사본을 확인하고 싶다고 했지만 자기 브로커에게 연락하라는 것이었다.
식당 사업체를 구입한 사람에게 판매자 집 주소와 전화번호를 가르쳐달라고 요청했지만 모른다는 답변이었다. 법적인 절차를 밟기 위해서 판매자 그리고 중간에 끼여든 한인 N부동산 회사 양쪽 상대로 수수료 청구를 했다. 판매자는 독점판매 계약을 한 부동산 업자를 빼돌리고 다른 부동산 업자를 통해서 구입자와 계약했다.
나에게 독점위탁 판매계약서를 계약해 두고는 어느 누구나 판매하는 위탁계약(open)을 나에게 주었다고 밀어붙이는 것이었다. 나 이외에도 11명이나 다른 부동산 업자에게 위탁을 했다는 말에 할 말을 잊었다.
이런 사건 판례마다 판매자와 중간에 끼여든 부동산 업자는 판매 위탁받은 부동산 업자에게 배상해야 된다는 판결이다.
1. 독점계약서(exclusive listing): 어느 누가 구입자를 데리고 왔더라도 독점 계약된 부동산 업자에게 수수료를 지불해야 된다. 판매자가 직접 구입자를 찾았다고 하더라도 계약된 부동산 업자에게 수수료를 지불해야 된다. 다른 부동산 업자와 협력해서 판매할 수 있다.
2. 판매자 책임: 판매자는 위탁계약에 의해서 계약된 가격에 부동산 수수료를 지불해야 된다. 만약에 다른 부동산 업자에게도 판매 위탁계약을 했다면 다른 부동산 업자에게도 부동산 수수료를 지불해야 된다. 양다리 걸친 판매자는 이중으로 부동산 수수료를 지불할 책임이 있다.
3. 위탁계약 부동산 업자: 부동산법에 따르면, 판매자 부동산 업자라고 하더라도 구입자에게도 정직해야 한다. 부동산 업자는 위탁계약에 관여하지 않는 이상 판매자나 구입자와 계약할 수 있지만 위탁계약이 되어 있다는 사실을 알고서는 위탁계약을 할 수 없다. 단, 계약을 하려면 판매자가 이중으로 부동산 수수료를 지불할 수 있다는 것을 판매자에게 인지시켜야 한다.
4. 중간에 끼여든 부동산 업자: 법에 따르면, 다른 부동산 정보를 취득할 때는 손님을 위한 것인지, 부동산 업자 자신을 위한 것인지 밝혀야 한다. 손님을 위할 때는 판매자 또는 구입자와의 관계를 밝혀야 한다. 위탁계약자 허락 없이 부동산 광고를 할 수 없다. 허락을 받았더라도 위탁받은 사람과 다른 조건이나 가격을 제시하지 못하며 항상 동일한 내용이라야 한다.
위탁계약을 다른 부동산 업자에게 준 사실이 있는지 없는지를 확인해야 할 의무가 있다. 다른 부동산 업자와 독점계약 되어 있다는 사실을 알고서 판매계약을 할 수 없다. 만약 판매자에게 이런 사실을 밝히지 않았다면 판매자가 이중으로 지불한 수수료 이외에도 손해배상을 해야 된다.
위탁계약을 받은 부동산 업자에 대해서도 수수료를 지불할 책임이 있다. 부동산법 위반이 되므로 면허징계를 받을 수 있다. 일반법에서는 비합리적 영업행위로서 손실배상 청구대상이다. (909)684-3000

김 희 영
<김희영 부동산/융자 대표>