지난 20여년 동안의 모기지 이자율 그래프를 보면 20년 전 16%이던 모기지 이자율이 현재 5% 대로 내려앉아 현재 이자율이 얼마나 매력적인가를 새삼스럽게 느끼게 된다.
오늘은 필자가 최근에 실제로 있었던 몇 가지 케이스들을 얘기해 보고자 한다. 집 가격은 120만달러, 융자금액은 65만달러, 30년 고정에 7.75%를 내고, 2년 전에 집을 구입한 후 회사가 너무 멀어 1~2년 안에 이사를 계획하시던 손님이다.
이 경우 1~2년 안에 이사계획이 있기 때문에 아무리 현재 이자율이 좋더라도 비용을 들여서 융자를 할 경우 손해를 보게 된다. 하지만 요즘 큰집들의 매매가 손쉽지 않기 때문에 계획에 차질이 올 수가 있고 차일피일 미루다 보면 좋은 이자율도 놓치고 지금 집에서 더 오래 머물러야 되는 경우가 발생할 수 있다.
필자는 이 손님에게 ‘No-Cost’ 융자로 현재 남은 잔액 64만1,000달러에서 단 1달러도 새 융자금액에 보태지 않고 이자만 1% 낮추어 한 달에 500달러가 절약되게 해 드렸다. 물론 ‘No-Cost’ 융자이므로 손님에게 비용도 전혀 들지 않아, 손님은 단 한 달을 살다 집을 팔아도 500달러를 절약하게 되는 것이다.
또 다른 케이스로 15년짜리 모기지를 가지고 계신 손님이 있었는데 유명한 미국회사에서 엔지니어로 일하시던 분이었다. 원래 계획대로라면 5년 뒤 은퇴를 해야 하는데 평생 쌓아온 연금이 3년 전 주식시장의 폭락으로 인해 연금액수가 반으로 줄어 은퇴계획을 5년 더 연장하셨다.
현재 이 분의 모기지 잔액은 9만달러, 월 페이먼트는 2,000달러 정도로 집을 담보로 10만달러를 캐시아웃해 뮤추얼펀드에 투자할 계획을 가지고 계셨다. 지난 3년 동안 수많은 투자자들이 재산을 잃어버린 주식시장이 이분에게는 가장 좋은 투자대상으로 느껴진 듯 싶다.
이분 말씀대로라면 뮤추얼펀드에 투자할 경우 10년 뒤 3~4배 정도의 수익이 가능하다. 뮤추얼펀드의 80년 평균 수익률이 12%정도 되니 10년이면 충분하다는 계산이 나온다. 더군다나 많은 펀드의 주가가 5년 전 거품이 생기기 전의 수준이다.
필자는 19만달러 새 융자를 5.25%, 15년으로 해 드렸다. 월 페이먼트는 오히려 원래 내던 금액보다 473 달러 줄어든 1,527달러이고 10년 뒤 은퇴하실 때쯤이면 잔금이 8만달러 정도 남게 된다.
하지만 지금 투자해 놓은 10만달러가 계획대로 평균 12%의 수익률을 올리게 되면 33만4,000달러로 늘어나게 되며 10년 뒤 잔금 8만달러를 현찰로 갚고도 25만4,000달러가 남는다. 또한 매달 집 페이먼트에서 절약한 473달러로 10년 동안 꾸준히 투자할 경우 10만달러로 충분히 늘어날 수 있다. 남들이 다들 주식시장에서 돈을 날리고 허탈해 하고 있을 때 큰손들은 조용히 주식을 사들이기 시작한다고 하니 이 손님의 계획이 허황한 것이라고 만은 할 수 없을 듯 싶다.
독자 여러분들의 현명한 판단과 빠른 결단만이 좋은 기회가 왔을 때 그 기회를 잘 활용할 수 있는 길이라 하겠다. 빈센트 리
<퍼스트 어소시에이츠 모기지부사장> (562)404-8860