이자 부담 줄어 과세대상 소득 늘어난 결과
401(k)·자산담보융자 등 활용하면 공제 가능


올 들어 모기지 금리가 사상 최저치를 경신하면서 많은 주택소유주들이 앞다퉈 재융자 대열에 합류했다. 가장 큰 이유는 모기지 페이먼트를 줄이기 위해서다. 하지만 재융자의 이면에는 세금공제 혜택 축소라는 복병도 있다. 줄어든 이자비용이 ‘명’이라면 늘어난 세금부담은 ‘암’인 셈이다. 재융자가 가정 경제에 플러스로 작용할 것이라는 단순한 가정보다는 재융자의 득실을 꼼꼼히 챙기는 노력이 필요하다. 택스보고를 앞두고 재융자로 인해 늘어난 세금 부담은 얼마인지, 또 절세할 수 있는 방법은 없는 지 알아본다.

■재융자 급증과 세금공제액 감소
전미 모기지 융자기관 협회(Mortgage Bankers Association of America)에 따르면 올해 재융자가 크게 늘어나면서 주택소유주들의 모기지 이자부담 감소로 세금공제 혜택은 자그마치 100억 달러나 줄어들 전망이다. 대부분 납세자들이 받는 세금공제혜택은 모기지 이자에서 오는 것임을 감안하면 재융자로 인한 손실도 발생하는 셈이다. 이에 따라 주택소유주들은 17억 달러 정도의 세금을 더 내야할 처지다.

수 십 년만에 찾아온 최저 이자율을 놓치지 않기 위해 780만이라는 기록적인 가구가 재융자에 뛰어들어 이자 부담은 줄었지만 반대로 공제 받을 수 있는 이자금액이 줄면서 과세대상 소득이 늘어난 결과를 가져왔다. 특히 연초에 재융자를 한 주택소유주는 이미 낮은 이자로 페이먼트를 해왔기 때문에 내야 할 세금은 더 늘어난다.
2000년의 경우 3,490만 가구가 2,957억 달러의 모기지 이자 세금공제 혜택을 받았다. 이는 10년 전보다 56% 상승한 수치다. 일반적으로 최대 100만 달러까지 주택구입과 개선을 위한 모기지 융자에 대해서는 이자에 대한 세금공제가 가능하다.

■절약분 만큼을 ‘401(k)’에 투자
재융자로 인해 늘어날 세금을 줄이기 위해서는 낮은 이자로 절약한 금액만큼을 ‘401(k)’처럼 납입금에 대한 세금 공제 혜택이 있는 은퇴계좌에 집어넣는 것이 있다. 재융자로 절약한 금액만큼이 과세대상 소득에서 빠져나감으로써 내야할 세금을 줄일 수 있다.

■자산담보융자(home-equity loan)와 현금인출(cash out)을 활용
10만 달러까지의 자산담보융자 이자에 대해서는 융자금의 사용 목적에 상관없이 세금공제가 가능하다. 자산담보융자 이자를 공제 받으면 원래의 모기지 페이먼트의 이자부담이 줄어들면서 늘어나게 된 세금부담을 경감시킬 수 있다.

재융자를 하면서 현금도 함께 인출하는 것도 세금을 줄이는데 유리하다. 현재 재융자를 하는 사람의 50% 가량은 현금을 동시에 인출하고 있다. 이 결과 새로 융자를 받아 이자율은 떨어지지만 융자 총액은 증가해 실제 갚아야 하는 페이먼트가 늘어나 비슷한 세금혜택을 받게 된다.

■모기지 포인트(point) 처리
모기지 포인트는 융자를 받을 때 내야하는 융자비용으로 보통 융자금액의 일정비율이다. 처음 주택을 구입하면서 지출한 포인트에 대해서는 그 해 전액 세금공제가 가능하다. 그러나 재융자를 할 경우의 포인트는 융자 상환기간 전체에 걸쳐 공제 받게 된다. 반면 재융자를 2회 이상 한다면 이전에 받은 융자의 포인트 중 공제 받지 못한 나머지 금액도 한번에 공제 받을 수 있다.

낮아진 모기지 이자로 인한 납부세액 손실을 만회할 충분한 공제 혜택을 찾을 수 없다면 비용을 올해로 앞당겨 처리할 수도 있다. 손해를 본 주식을 처분해 이를 자본 소득과 상쇄시킬 수 있다. 만일 손실이 소득을 초과한다면 3,000달러까지의 손실은 월 고정소득에서 공제된다. 주세나 재산세를 미리 지불하거나 기부금을 내는 것도 방법이 될 수 있다.

재융자 세금 절약 법

■이미 항목별 공제를 한 사람들은 표준 공제를 선택하는 것이 이득이다(부부공동보고와 개별보고는 7,850달러/개인보고는 4,700달러)

■재산세를 미리 납부하면 올해 세금 공제를 받는다.

■한번 이상 재융자 했다면 과거 재융자 포인트에서 공제받지 못한 금액을 한꺼번에 공제받을 수 있다.


재융자 납부세액 손익변동 계산법

1. 지난해 세금환불결과에서 모기지 이자로
지출한 총액을 계산한다. 지난 해 받은
세금공제액을 뽑기 위해 이 총액에 개인의
과세율을 곱한다.

2. 올해의 모기지 이자 지출 비용을 뽑는다.
일반적으로 융자기관이 보내는 모기지 내역서에는
지불한 이자가 나타나 있다.
올해 중반 다른 융자기관으로부터 재융자 했다면
두 융자기관에 지불한 이자를 더한다.

3. 재융자 받은 금액을 모두 주택구입이나 개선의
목적으로 이용했다면 모기지 포인트도 합산한다.

4. 과거 재융자에서 공제 받지 못한 남은 포인트도
공제 받는 것을 잊지 않는다. 남은 모기지 포인트는
모기지 포인트는 융자상환기관 전체가 아니라
전 금액을 한꺼번에 공제 받을 수 있다.

5. 올해 공제 받을 수 있는 금액을 합산한다. 지난해의
세금환불 기록을 가이드로 이용해 올해 이자지불
페이먼트를 합산하고 여기에 포인트를 더한다.

6. 어떤 과세계층에 속했는지 파악하기 위해 과세대상
소득을 산출한다. 지난해 적용된 최고 과세율을
보면 대략적인 금액을 계산할 수 있다.

7. 예상 공제가능금액에 과세율을 곱해 세금공제로
절약되는 금액을 계산한다. 이 금액을 지난해의
세금 절약분인 1번의 수치와 비교하면 재융자로
인한 손익을 파악할 수 있다.

<배형직 기자> hjbae@koreatimes.com