디스클로즈와 Mello-Roos 본드
2002-12-05 (목)
에스크로 A to Z
장세림
■ 디스클로즈
현행법에 의해 셀러와 브로커는 판매하고자 하는 부동산에 대해 알고있는 모든 결함을 밝혀야 하는데 여기에는 환경오염까지 포함된다. 이 환경오염이란 석면, 라돈 개스방출, 납성분 페인트, 화약약품 저장 탱크, 개스탱크, 지하수와 토양오염등 광범위한 부분을 포함하고 있어 자칫하면 셀러와 브로커가 책임을 져야하는 위험부담이 많다. 이를 덜기위해 시빌 코드 섹션 2079.7은 셀러와 브로커는 부동산을 매입할 의사가 있는 바이어에게 부동산에서 발견될 수 있는 일반적인 환경오염에 관한 안내책자를 건네주는 것으로 많은 부분의 책임이 면제된다.
그러나 바이어가 이 부분을 강력하게 주장하고 나와 토양오염여부를 셀러가 판명해주고 오염이 됐으면 이를 제거해주기를 원하는 경우에는 셀러가 이에 응해야만 거래가 진행되는 경우도 있다. 주택의 경우는 주로 라돈개스와 납성분 페인트 여부가 문제가 되고 있으며 세탁소, 주유소, 카워시, 오일을 많이 사용하는 산업용 부동산의 경우는 지하수와 토양오염이 문제가 되고있다.
토양이 오염됐으면 이를 전문용역회사에 의뢰, 트럭으로 텍사스의 어는 사막으로 흙을 가져다 버려야 한다. 이에 대한 비용이 만만치 않음은 물론이다. 그러나 최근에는 환경오염에 대한 규정이 전보다 완화돼고 있는 추세며 또 세월이 흐르면 자연히 오염이 없어지는 경우도 있으므로 셀러나 바이어중에 이에 연관되었을 때는 전문용역회사를 고용, 일을 의뢰하는 것이 최선의 방법이다.
■ MELLO-ROOS 본드
멜로 루즈란 땅을 개발해서 주택을 짓거나 아니면 주택을 지을 수 있도록 만든 땅을 매각하는 개발업자에게 지방정부가 융자를 해주면서 생기게 된 용어이다. 주택을 짓기위해서는 먼저 길과 하수도, 상수도, 전화배선등의 하부구조가 먼저 갖추어져야 한다. 택지개발업자들은 주택을 지으면 팔릴 것같은 황무지를 사들여 여기에 상하수도 시설을 깔고 길을 만들며 또한 공원, 학교, 샤핑센터까지 모두 유치해 놓은뒤에 택지를 주택개발업자에게 매각한다.
이때 하부구조 시설을 영어로 ‘INFRASTRUCTURE’ 라고 한다. 보통 택지개발업체는 땅은 자신의 돈으로 사더라도 이 하부구조 시설을 만드는데 돈이 많이 들기 때문에 하부구조시설에 드는 돈을 융자해주겠다는 은행이 없을 때 해당지방정부는 본드를 발행, 주민이나 일반 대중에게 팔아서 그 돈으로 택지개발업체에게 융자를 해주곤 한다. 모기지 융자를 해준 렌더들이 집에다가 저당설정을 하게 마련이다. 따라서 이 융자는 땅주인이 갚아야한다. 쉽게설명하면 택지개발업체는 시정부가 본드를 발행해서 빌려준 돈으로 하부구조 시설을 하고 땅이 팔리면 그 본드를 갚게 되어있다.
(213)389-8300
