비용 안들이고 이자율 낮추는‘No Cost’
20만달러 이상 되어야 차액 커 유리

오랜만에 주식시장의 활력을 느낄 수 있었던 일주일이었다. 기술주와 인터넷 주식들의 강세에 힘입어 대형주까지 동반 상승했다. 덕분에 모기지 이자율은 약 0.25%가 올랐다. 한가지 재미있었던 일은 연일 상승세를 타던 주식과 같이 움직이던 모기지 이자율이 하루는 다우존스 산업지수가 200포인트 이상 올라갔는데도 불구하고 오히려 떨어졌다.
올해 내내 주식시장과 맞물려 움직이던 터라 이변이 아닐 수 없다. 지난주 기사에서 얘기했듯이 장기이자는 여러 가지 조건들에 의해 움직이는데 이제껏 직접적인 영향을 미치던 주식시장과 분리되어 다른 지수를 쫓아가려는 게 아닌가 싶다. 여하튼 필자와 같은 비즈니스에 종사하시는 분들에게는 다행이고, 주식 관련 비즈니스를 하는 분들에게도 즐거웠던 일주일이 아니었나 싶다.
오늘은 요즘 융자 관련 기사나 광고에서 많이 접하는 ‘노 코스트’(No-Cost) 융자에 대해서 자세히 짚어 보고자 한다. No-Cost 융자란 말 그대로 No Cost다. 손님은 내는 비용 없이 이자율을 낮출 수 있고 현재 가지고 계시는 융자잔액도 올라가지 않는다. 그러나 엄밀히 따지면 No-Cost라 하여도 비용이 전혀 없는 것은 아니다. 융자를 하게 되면 에스크로 비용, 타이틀 비용, 서류심사 비용, 공증 비용 등 적게는 2,500달러에서 많게는 3,500달러까지 순수한 비용(브로커 수수료를 제외한 비용)이 들게 마련이다.
5만달러를 융자하건 50만달러를 융자하건 모든 비용은 똑같이 들고, 다만 타이틀 비용에서 차이가 난다. 그러므로 융자금액이 적을수록 손님에게 부담되는 실질적인 비용이 늘어나는 것은 당연하다.
예를 들어 3만달러 융자를 할 경우, 기본비용이 3,000달러 정도 들어 융자금액 대비 비용이 10%이지만 30만달러를 융자할 경우 비용은 융자금액 대비 1%(3,000/300,000) 정도 밖에 되지 않는다.
많은 독자들이 No-Cost에 관심을 가지면서도 믿어지지 않는다며 어떻게 비용 안 들이고 융자가 가능하냐며 회피하는 경우가 있는데 비용이 안 드는 것이 아니고 단지 비용을 브로커가 대신 지불하는 것이 No-Cost 융자 프로그램의 기본 개념이라는 것을 말씀드리고 싶다.
그러면 브로커는 무슨 대가를 바라고 비용을 대신 내주는가 하는 의문점이 생긴다. No-Cost로 융자할 경우 손님은 당연히 시중 이자율보다 약간 높은 이자율을 받게 된다. 그 이자 차액에서 발생되는 수익을 ‘Yield’라 하는데 이 수익으로 브로커는 손님이 지불해야 될 비용들을 대신 지불하는 것이다.
시중 이자율보다 약간 높은 이자율이라 하더라도 현재 손님이 가지고 계신 이자율보다 낮다면 손님은 No-Cost 융자 프로그램을 마다할 이유가 없다. 그러나 모든 손님들이 이 프로그램의 혜택을 보시는 것은 아니다. 일단은 현재 가지고 계신 융자금액이 20만달러 이상 되어야 유리하다. 융자금액이 클수록 Yield의 차액이 커지므로 그에 따른 좋은 이자율을 받으실 수 있다. (562)404-8860
빈센트 리
<퍼스트 어소시에이츠 모기지 부사장>