셀러, 판매가의 3.3% 현금 준비해야
임대주택·베케이션 홈 거래에 장애

주소득세국(Franchise Tax Board)은 새해 1월1일부터 캘리포니아 내에서 거래된 세컨드 홈에 대해 판매가의 3.3%를 판매시점에서 원천 징수한다.
이같은 변화는 캘리포니아 부동산 투자 세법 발효에 따른 것으로 주소득세를 소득세 신고시점이 아니라 판매시점에서 미리 징수하기 때문에 셀러에게는 세컨드 홈 판매시 상당 액수의 현금을 지출해야 하는 큰 부담으로 작용하게 될 전망이다.
새 법은 판매자의 캘리포니아내 거주 여부에 관계없이 주내에 소재한 주된 거주지(primary residence) 이외의 모든 주택에 적용된다. 이로써 내년회계연도에만 30만채, 금액상으로는 68억달러의 주택 거래가 영향을 받게 된다.
새 법은 기존 세금을 늘리거나 새로운 세금을 부과하는 것은 아니나 주정부의 세금 징수를 앞당기게 된다. 현재는 주택 판매시 이익은 셀러가 연말이 지난 뒤 주세금 보고를 할 때 납부하나 새 법에 의하면 판매시점에서 판매이익의 고하에 관계없이 일정액이 미리 주정부 금고로 들어가게 된다.
새 법에 따라 셀러는 프라이머리 홈 이외의 주택 판매로 인한 주소득세액이 원천 납부한 세액보다 적을 때에는 다음해 택스 리턴 파일을 한 뒤 환불받게 된다.
그러나 셀러는 원천징수액이 판매 이익에 대한 실제 세금을 초과한다고 입증한다고 하더라도 3.3%의 원천징수를 면할 수 없게 된다고 캘리포니아 부동산 협회의 부회장이며 일반 카운슬러인 준 바로우는 설명했다.
일례로 50만달러짜리 임대 주택이나 베케이션 홈을 팔았을 경우 셀러의 실제 판매이익과는 무관하게 셀러는 1만6,650달러를 주정부에 원천징수로 납부해야 한다.
만약 셀러가 이 주택을 살 때에 45만달러를 지불해 실제 매매이익은 5만달러일지라도 5만달러가 아닌 50만달러에 대한 세금을 미리 납부해야 한다.
실제 세액이 1만6,650달러가 나오기 위해서는 이 소유주는 주택처분으로 인한 이익이 18만달러나 실현돼야 한다. 이런 사정 때문에 프라이머리 홈 처분으로 인한 이익이 적은 소유주에게는 큰 부담이 되지 않을 수 없으며 불합리하다는 비판이 벌써부터 높다.
“대다수의 셀러들은 주택을 매각 계약을 한 뒤 에스크로에 들어갈 때에야 새로운 법에 대해 알게 될 것인데 아마 큰 충격을 받아서 어찌할 바를 모르게 될 것”이라고 우들랜드힐스의 한 회계법인 파트너인 마이크 케인은 말한다.
새 법은 에퀴티가 많이 쌓이지 않은 주택 판매시 가장 큰 타격을 입힐 것으로 예상된다. 에퀴티가 아주 적을 경우 집을 팔고도 현금을 쥐는 대신 세금을 내기 위해 호주머니에서 먼저 돈을 꺼내야 하는 경우도 생긴다. 또 원천 납부로 인해 세금환불을 많이 받을 경우 다음해 세금 보고시 소득이 올라감으로써 세금 계획상 손실이나 지장을 초래할 가능성도 많다.
그렇지만 일부 예외는 있다. 주택의 판매가가 10만달러 아래인 경우나 손해를 보고 팔았을 경우, 또는 유사한 주택으로 교환했을 경우는 판매 원천징수에서 면제된다.
새 법에 따라 에스크로 회사는 바이어와 셀러에게 원천징수의 의무가 있음을 알려야 하고 고지의무 위반시 500달러나 원천징수액의 10%를 벌금으로 내야 한다.