’내 집 마련의 꿈, 노크하세요.’
‘아메리칸 드림’의 상징처럼 여겨지는 내 집 장만. 집을 마련했다는 것은 어느 정도 안정적인 생활이 시작되고 성공적으로 이민 생활에 뿌리 내렸음을 뜻하기도 한다.
하지만 많은 한인들의 경우 자금은 모자라고 언어와 문화의 장벽마저 가로막고 있어 내 집 마련의 꿈을 이루기란 쉽지 않은 일이다. 이런 어려움을 해결하는데 도움을 주고자 ‘한인 기독교 커뮤니티개발협회’(KCCD)는 지난 16일 한인타운에서는 처음으로 ‘주택 마련 정보 박람회’를 개최했다. 400여명의 한인들이 참석한 이날 박람회에서는 정부 보조 프로그램 안내에서 불량 크레딧 회복, 융자시 주의 사항 등 다양하고 알찬 정보가 소개됐으며 패니매, 프레디맥, 뱅크 오브 아메리카 등 각 융자기관들의 부스도 마련됐다. 박람회에서 다뤄진 다양한 정보들을 주제별로 나눠 2회에 걸쳐 소개한다.
■집을 살 준비가 됐는가
주택구입의 첫 단계는 자신이 주택 구입을 할 준비가 되어 있는지를 판단하고 주택구입 과정을 이해하는 것. 비영리 경제개발회사 NEW(New Economics for Women)에서 나온 스테파니 테일러 금융 매니저는 주택구입 준비상태를 점검하는 5가지 요건을 제시했다.
1. 보통 융자기관은 2년 이상 한 직장에서 일한 기록을 요구하기 때문에 지속적인 직장경력이 필요하다.
2. 크레딧 리포트는 융자기관이 과거 신용기록과 현재의 신용도를 파악하는 기준으로 주택 구입에 앞서 이를 먼저 파악해 본다.
3. 모기지 융자를 할 경우 융자금 월 페이먼트와 월 소득을 비교해 본다. 보통 페이먼트는 총수입의 28~33%를 유지해야 하며, 다른 페이먼트까지 합쳐도 총수입의 36~42%선을 유지해야 한다.
4. 집을 구입할 때 지불하는 다운페이먼트와 주택구입이 실제로 이뤄지는 시점에서 지불해야 하는 클로징 코스트 등 각종 비용을 위한 저축 상태를 파악한다. 일반적인 융자기관은 주택가의 3~5%를 다운페이먼트로 요구한다. 클로징 코스트로는 모기지 융자 총액의 3~6%를 예비로 확보해 놔야 한다. 첫 주택 구입자를 위한 모기지 상품은 다운페이먼트를 전혀 요구하지 않거나 1% 정도의 낮은 다운페이먼트를 조건으로 할 수도 있다.
5. 실직 등의 이유로 수입원이 사라질 경우 3개월간의 생활비용을 저축해 놓는 것이 중요하다. 재정 상담가들은 장기적 주택관리 비용으로 수입의 1%를 저축할 것을 권장한다.
■어떤 과정을 거쳐야 집을 사나
주택구입을 위한 준비가 돼 있다고 판단되면 다음은 주택 구입과정을 이해하는 것. 특히 저소득층의 첫 주택구입자라면 이 공부는 필수다.
1. 무료나 싼 비용으로 주택 소유 웍샵 프로그램을 진행하는 많은 비영리 단체가 있다. 주택구입에 대한 기본 교육은 8시간 정도로 이뤄지며 이는 나중에 보조 프로그램을 지원 받기 위한 요구사항이 되기도 한다.
2. 크레딧 리포트를 받아 과거의 신용기록과 현재의 부채 정도를 파악한다.
3. 크레딧 리포트를 바탕으로 얻을 수 있는 모기지 융자금 총액을 융자기관으로부터 사전 확인해 본다. 융자기관의 담당자, 비영리 기관의 전문가, 온라인 모기지 계산기 등을 통해 얼마나 융자를 받을 수 있는지 확인할 수 있다. 사전확인이 구속력 있거나 정확한 것은 아니며 실제 융자시 탄력적으로 변할 수 있다.
4. 모기지 융자상품, 이자율, 융자기관을 탐색한다. 최저 이자율, 다운 페이먼트 요구가 낮은 기관, 다운 페이먼트 보조 프로그램을 운영하는 융자기관, 시, 카운티의 특수 프로그램을 지원하는 융자기관 등을 찾고 고정과 변동 이자율 중에서 자신에게 유리한 것이 어떤 것인지를 결정한다.
5. 융자상품을 찾고 구입하겠다는 마음의 준비가 되면 융자기관의 사전승인을 받는다. 이 때 융자 가능 금액이 결정되며 많은 부동산 에이전트들은 이 사전 승인을 요구하기도 한다.
6. 주택을 고를 때 필수(need)와 소용(want)을 구분해 과도한 욕심을 부리지 않는다.
7. 원하는 집을 찾으면 가격과 조건에 대해 협상하고 구매 동의서를 작성한다.
8. 매매조건에 구입자와 판매자가 모두 동의하면 에스크로 계좌가 열리고 주택구입자의 디파짓이 이 계좌 안에 들어간다.
9. 융자기관도 주택의 가치와 상태를 파악할 필요에서 타이틀 검색, 측량, 주택검사, 감정을 거친다.
10. 융자를 받는 사람이 조건에 만족하면 융자절차가 진행되며 일반적으로 30~45일, 시나 카운티 프로그램을 통해 신청하면 90일 가량이 걸린다.
11. 융자서류에 서명하고 클로징 코스트를 재검토해 지불하고 집의 열쇠를 받으면 기나긴 주택 구입과정은 끝이 난다.
크레딧, 융자조건 좌우
주택 구입 과정의 핵심은 결국 ‘어떤 이자율로 얼마까지 빌릴 수 있는가’이다. 융자 총액과 이자율, 각종 프로그램에 지원여부를 결정하는 가장 중요한 기준은 신용기록인 크레딧이다. 비영리 소비자 신용 관리 단체인 스프링보드는 주택 소유자들의 주택소유 상태를 유지하고 주택 소유자를 늘리기 위해 소비자 크레딧 상담 서비스(CCCS)를 제공한다. 주택 구입의 장애는 다운페이먼트가 없는 경우, 부채가 너무 많은 경우, 크레딧이 나쁜 경우로 나눌 수 있다. 이를 위해 스프링보드에서는 주택 구입 전 교육으로 ▲다운페이먼트를 절약하기 위한 예산 계획 ▲주택 소유 가능성 평가 ▲융자기관의 입장에서 크레딧 리포트 이해하기 ▲최고의 모기지 상품 찾기 ▲클로징 절차에 대한 이해 등의 프로그램을 제공한다. 또 페이먼트를 줄여 부채비율을 낮추거나 부채 청산을 위한 협상을 진행해 주기도 한다. 개인별 크레딧 리포트를 바탕으로 어떻게 융자 조건에 영향을 미치고 융자자에게 적합한 것을 찾아주는 컨퍼런스를 제공한다.
www.credit.org (888)669-2227
<배형직 기자> hjbae@koreatimes.com
