에스크로 A to Z
2002-11-01 (금)
장세림
주택매각 등으로 생긴 손실은 소득공제 안돼
모기지 과잉납부도 해당… 소득세 납부해야
주식이나 다른 종류의 투자로 인한 손실은 소득세 납부시 소득공제가 되지만 주택 매각으로 인한 손실은 소득공제가 되지 않는다.
쉽게 설명하면 주식투자로 한해 2천달러의 적자가 발생했다면그 해의 총소득에서 2천달러를 제외할 수 있지만 20만달러에 매입한 주택을 부동산 경기 하락으로 16만달러에 매각했다고 해서 4만달러에 대한 손실을 주택을 매각하는 해의 소득에서 공제할 수 없다는 것이다.
현재로서는 주택 매각으로 인한 손실을 소득에서 공제할 수 없기 때문에 어떤 주택, 소유주들은 살던 주택을 임대용 주택으로 환원시킨 다음 매각해서 손실을 소득에서 공제하는 방법을 이용하고 있기도 하다.
세법 전문가들에 따르면 이런 편법은 연방 국세청(IRS)의 감사대상이 되기 쉬우며 임대용 부동산 유지에 지출된 경비와 임대용 부동산을 매각했을 때의 마켓 밸류, 즉 시세에 대한 논란이 많이 대두되기 때문에 감정사가 개입되는 경우도 많이 있다. 하지만 이런 식으로 주택을 임대용으로 전환시키면 매각했을 때 발생한 손해에 대해서는 소득공제를 할 수 있고 이익이 발생했을 때도 몇 년에 나눠서 세금을 납부할 수 있기는 하다.
주택 매각으로 인해 소득이 발생했거나 혹은 손실이 났건 상관없이 여기에 대한 내역은 그 해 세금보고 양식 2119에 보고해야 하며 1년 이내에 대체 주택을 매입하지 않았으면 또 다른 양식 2119를 첨부해야 한다.
주택을 차압당했을 때 렌더가 융자 잔액을 전부 회수하지 못했다면 주택 소유주는 면제받은 융자 잔액에 대한 세금납부 의무가 있다.
은행이나 렌더에서 대출해준 모기지 융자 패키지는 다른 금융기관에 팔리기도 하고 또 원래의 렌더가 제3의 금융기관에 흡수 또는 합병되는 과정에서 융자 패키지 자체가 여러 손을 거치는 수가 있다.
이런 과정에서 컴퓨터가 자료를 자칫 잘못 입력하면 계산착오가 발생, 모기지를 과잉 납부하는 사례가 종종 발생한다.
모기지 과잉 납부는 주로 변동모기지 이자율(ARM)에서 자주 발생하곤 하는데 변동 모기지 이자란 6개월, 1년, 2년에 한번씩 금융시장의 상황에 따라 이자율이 변하는 것을 말한다.
이때 이자율을 결정하는데는 여러 경제지수가 관련되고 또 경제지수의 적용 날짜에 따라 이자율이 달라지게 된다. 이 과정에서 많은 자료와 조건이 컴퓨터에 입력되므로 자칫 잘못 실수로 모기지가 과잉 납부되거나 혹은 원래 납부해야 하는 액수보다 적게 부과되는 사례도 발생한다.
만일 모기지를 과잉으로 납부한 것이 후에 발견되더라도 과잉납부 액수 전부를 상환 받을 수는 없다. 과잉액수 부분에 대해서는 소득 공제가 되지 않으므로 소득세를 납부해야 한다는 것이 연방 국세청의 해석이다.
무료로 ARM 융자를 감사, 모기지 과잉 여부를 조사한 한 민간회사의 자료에 따르면 동부 해안지역의 한 모기지에서는 연간 9만1천달러가 과잉 납부됐으며 텍사스에서는 모기지 패키지를 매입한 새 렌더가 실수로 고정 이자율을 적용하는 바람에 2만8천달러를 과잉 징수한 사례도 있었다. (213)389-8300
