조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>

몇 주 전에 ‘투자용 부동산을 지금 매입해도 되나요’라는 제목으로 본 부동산 난에 기고한 사실이 있다. 부동산 가격이 상승함에 따라 부동산 매입을 주저하는 분들의 이해를 돕기 위해 말씀드린 것인데 이를 읽어본 몇 분이 전화로 ‘지금이라도 투자하기로 결정하였으니 마땅한 매물이 없겠냐’는 문의를 해왔다.
한 분은 2년 전 본인에게 투자 상담을 한 적이 있는데 설명을 들을 때는 부동산에 투자하기로 마음을 결정했으나 적당한 매물을 적극적으로 권유받지 못해 100만 달러를 은행에 넣어놓고 지내왔다는 경우였다. 이 분의 경우처럼 투자에 대한 확신이 없어 투자를 미뤄온 결과 투자를 했다면 얻었을 수익을 대략 산정해 봄으로써 투자에 대한 인식을 새롭게 하는데 도움이 되고자 한다.
100만 달러에 대한 은행이자 수입은 대략 연 3%로 할 경우 2년 동안 약 6만 달러가 된다. 만일 이 분이 2년 전 100만 달러를 다운페이먼트 하고 300만 달러 정도 하는 상업용 부동산을 매입했다면 부동산에서 나오는 렌트 수입이 2년 전에는 모든 경비를 제하고도 30만 달러 정도가 되었을 것이며(Cap Rate 10%) 이 중에서 200만 달러에 해당하는 론 페이먼트를 제외하면 2년 동안 20만 달러 정도의 수입이 있었을 것이다.
이것은 현금수입만을 고려한 것이며 월 페이먼트에 따른 원금상환(Equity built)을 고려하면 연 10% 이상 투자금을 회수할 수 있는 것이다. 이것뿐이 아니다. 이 분이 투자하였을 수도 있던 부동산 가격은 어떻게 되었을까. 이 분이 매입할 수 있었던 2년 전에는 캡 레이트(Cap Rate)가 10% 정도였으므로 300만 달러의 상업용 부동산 연 순수입(Net Operating Income)이 30만 달러 정도였을 것이라는 말은 앞에서 이미 언급한 바 있다.
이 렌트 소득이 적어도 매년 3%의 소비자물가지수(Consumer Price Index) 만큼은 인상되었을 것이므로 2년 후인 현재 소득은 연 31만8,200달러는 족히 될 것이다. 여기에 부동산 시장상황 변화로 2년 전 캡 레이트 10%로 매매되던 것이 현재는 8.5~9%로 캡 레이트가 낮아져도 매매되고 있는 것을 감안하면 2년 전 300만 달러에 매입하였을 수도 있었던 부동산 가격은 그 부동산의 소득이 앞서 말한 바와 같이 31만 8,200달러로 인상이 되어서 9% 캡 레이트를 적용해도 353만 6,000달러 상당의 부동산이 됐을 것이다.
다시 말하면 매입 가격 300만달러에 비해 53만6,000달러의 수익이 생긴 것이다. 그러므로 이 분이 투자를 하였다면 얻을 수 있는 투자 이익을 상실한 액수는 부동산 렌트 순수입 20만 달러와 부동산 가격인상에 따른 수입 53만 6,000달러를 합해 73만 6,000달러가 될 것이며 여기에서 투자를 하지 않고 은행 수입으로 발생한 이자 수입 6만 달러를 제하면 2년 동안에 67만 6,000달러의 투자이익 기회를 상실하게 된 셈이다.
어느 시기에나 투자만 하면 이와 같은 결과가 있다는 말은 아니다. 이는 다만 과거 2년을 돌아볼 때 부동산 시장에서 발생될 수 있었던 실제 상황을 말한 것이며 실제로 투자에 임할 때에는 전문가와 상담하는 것이 바람직한 일이 될 것이다. (213)385-4989