며칠 전 한 손님으로부터 전화를 받았다. 요즘 집 값이 많이 올랐다고 하는데 그 집을 팔고 낮은 이자율을 이용해서 보다 큰집으로 이사하는 것이 어떻겠느냐는 질문이었다. 지난해 이후 주택을 비롯한 각종 부동산 거래의 상당수가 파는 동시에 사는 경우다. 이런 현상은 앞으로도 계속될 전망이다.
최근 발표된 미국부동산협회의 보고서에 따르면 부동산 거래는 앞으로도 계속 활발할 것으로 보이며 그 주요원인은 과거 40년래 최저치를 기록하고 있는 이자율을 이용하려는 구매자들의 심리인 것으로 분석되고 있다.
그 고객이 주택을 구입한 때가 2001년 4월이었고 가격은 약 8만달러 가량 올라 있었고 현재 갖고 있는 모기지 융자의 이자가 7.25%이고 보면, 현재 6% 안팎의 이자를 이용해 보다 크고 원하는 구조를 가진 주택으로 옮겨 보려는 계획은 바람직한 것이었다. 그러나 그 고객에게는 한가지 요소가 걸림돌이었다. 다름 아닌 자본소득세(Capital Gain Tax)라는 세금문제다. 1997년 8월에 발효된 세법은 부동산 업계에 커다란 영향을 미칠만한 내용을 담고 있다. 예전 법에 따르면 주택을 팔고 2년 내에 판 가격과 같거나 그보다 높은 가격의 주택을 구입하면 판 집에서 얻은 자본소득에 대한 세금은 연기할 수 있도록 되어 있었다.
일명 ‘Roll Over’라 한다. 계속 연기를 해 오다가 55세 또는 그 후 집을 팔 경우에는 그동안 몇 번이고 팔고 사면서 누적되어 온 자본소득 중 12만5,000달러까지는 면세가 되고 초과하는 부분에 대해서만 세금을 부과했다.
그리고 면세신청은 평생 한번으로 제한되어 있기 때문에 만일 신청을 할 당시 누적되어 온 자본소득이 12만5,000달러가 안되더라도 나머지 부분에 대한 면세신청이 불가능했다. 새 법은 55세라는 나이 제한과 ‘Roll Over’제도를 완전히 없앰과 동시에 면세 한도액 내에서는 몇 번이고 면세가 되도록 규정했고 아울러 면세 한도액도 크게 상향조정됐다. 우선 나이 제한이 없어졌기에 자본소득세를 면제받기 위해 55세까지 기다릴 필요가 없게 되었다. 언제든지 팔고 사면서 계속해서 자본소득에 대한 면세의 혜택을 누릴 수가 있게 된 셈이다. 그러나 한가지 단서가 있다. 주택을 산지 2년이 지난 이후에 팔아야 된다고 명시하고 있다. 2년이 되기 전에 파는 경우에는 발생한 자본소득에 대해 세금을 내야 한다.
여기에 예외조항이 있는데 첫째는 직장에서 전근이 되어(Job Transfer) 현재 살고 있는 집에서는 출퇴근이 불가능하게 된 경우, 둘째는 병으로 시한부 삶(Terminal Illness)을 진단 받은 경우다. 면세 한도액은 부부인 경우 50만달러까지, 혼자인 경우 25만달러까지 큰 폭으로 상향조정됐다. 이러한 세제를 감안할 때 앞서 예를 든 고객의 경우는 주택을 구입한지 만 2년이 되는 내년 4월까지 기다린 후 원하는 주택으로 옮기면 자본소득에 대한 면세혜택을 볼 수 있게 된다. (626)786-4500

이동익
<센츄리 21 동부한국부동산 대표>