이자가 올라갔다. 몇 달 동안 최저이자니 이자가 내린다니 하는 식의 글만 쓰다보니 올라가는 얘기를 하자니 서먹서먹하다. 지난주 다우존스공업지수가 1,000 포인트 정도 올라 주식에 관계된 사업을 하는 사람에게는 오랜만에 희소식이 되었지만 모기지 브로커들에게는 가슴을 졸이던 일주일이었다.
아마도 많은 사람들이 현재 재융자를 신청해 놓고 결과를 기다리는 줄로 안다. 현재까지는 15년 5.5%, 30년 6%라 약 0.25%가 올라갔는데 그리 심각한 수준은 아니다. 아직도 무척이나 매력적인 이자수준임은 확실하다.
오늘은 어떻게 하면 좋은 이자를 잡을 수 있나를 얘기해 본다. 참으로 재미있는 사실은 실제로 ‘Lock-In’되는 이자는 브로커가 처음에 얘기했던 이자보다 저렴할 때도 있지만 비싸게 결정되는 경우가 더 많다는 점이다.
먼저 이자율에 직접적으로 영향을 주는 몇 가지 조건들을 보자. 콘도, 캐시아웃, 비 주거용 주택, 크레딧, 2차를 Subordinate할 때, E-Z 융자서류, 2~4 유닛, 크레딧 점수는 좋지만 내용이 몇 개 안 될 때, 3자 이름으로 변경할 때, 주택 가치 대 자산 비율이 약할 때 등등.
이런 경우 외에도 많은 조건들이 이자율에 영향을 미친다. 하지만 이런 악조건들을 모기지 브로커가 처음부터 손님에게 제시할 경우 손님을 잃기 십상이므로 대개는 손님이 늘 접하고 있는 최저의 이자율을 내세우기 마련이다. 위의 내용이 첫째로 고객들이 알아두어야 할 사항이다.
둘째, 이자가 내려갈 때까지 기다리지 말고 미리 준비해야 한다. 아무리 좋은 시절이라도 이자는 거의 매일 움직인다. 따라서 준비되어있지 않은 상태에서 좋은 이자는 ‘그림의 떡’이다. 여기서 준비는 적어도 융자서류를 은행에 접수시킨 뒤 융자승인을 받아 놓은 상태를 얘기한다. 승인을 받은 뒤 1~2개월 더 기다려도 문제가 없다. 많은 사람들이 올해 12월경 이자가 더 떨어질 것이라는 기대를 안고 있다. 만약 진정으로 그렇게 생각할 경우 지금부터 융자신청을 해도 시간이 그다지 넉넉한 편은 아니다.
셋째, 앞의 조건(이자에 영향을 주는 조건들)에 해당이 없는데도 이자를 시세보다 비싸게 ‘Lock-In’ 제시를 받을 경우에는 당당히 브로커에게 더 좋은 이자를 요구해야 한다.
넷째, 좋은 이자를 받기 위해서는 좋은 은행에 서류를 제출해야 한다. 좋은 은행들이 요즘 너무나 일이 밀려있어 한달 반에서 두달 정도 시간이 걸리는 경우가 허다하다.
마지막으로 경험이 부족한 브로커에게 일을 맡길 경우 조그마한 실수에도 서류가 지체되고, 이 경우 좋은 시절 다 놓치는 수가 있다. 수많은 융자서류를 봐왔지만 똑같은 조건의 서류 2개를 본적이 없을 정도로 융자서류의 시나리오는 무궁무진하며 이 모든 시나리오를 오차 없이 준비하려면 경험이 필요하다.
빈센트 리<퍼스트 어소시에이츠 모기지부사장>
(562)404-8860