재융자를 해야 될 경우들을 다시 살펴보자면, 변동론에서 고정론의 프로그램으로 바꾸려는 경우와, 30년론의 높은 이자율에서 낮은 이자율의 30년 론이나 또는 15년 론으로 바꾸려할 경우, 그리고 에퀴티가 많을 때 페이먼트를 줄이면서 동시에 에퀴티 돈을 꺼내 쓰려는 경우들이다. 그런데 현재 갖고 있는 모기지론이 15년 고정론으로서 이미 페이먼트를 내기 시작한지 3년 이상이 지난 경우라면, 재융자를 꼭 해야하는지 아니면 불필요한 것인지를 신중하게 계산해 보아야 한다는 것이다. 왜냐하면 경우에 따라서는 자칫 재융자 비용만 들이고서 이득도 없는 결과가 나올 수도 있기 때문이다.
예를 들어, 지난주에 문의 받은 어느 고객의 질문인즉, “15년 고정론에 6.5%의 이자율로 18만8,000달러의 론을 받아 매월 1,637달러를 부은 지 3년 6개월이 지났고, 오늘 현재(10/1/02) 남은 론 금액 15만9,000달러에 대하여, 융자비용 5,000달러는 별도로 지불하고서, 다시 15년 고정론에 5.25%의 싼 이자율로 11/1/02 시점에서 재융자를 한다면 좋겠는가?”라는 내용이다.
여기서 새로 받을 융자의 월 페이먼트는 원금과 이자를 포함 1,278달러가 된다. 이때 이익이 되는 장점으로는 당장 월 페이먼트를 359달러 낮출 수 있다는 것이며, 대신에 단점으로는 재융자를 하기 전의 상환기간이 원래 4/1/2014에서 끝날 것을 재융자를 함으로써 지금부터 3년6개월이 더 늘어난 11/1/2017까지 기간을 연장하여 페이먼트를 내야 한다는 장단점들이 생기는 것이다.
또한 새로 받을 론에서, 4/1/2014 날짜 부로 남게 되는 상환 잔금액은 ‘5만 달러’가 되며, 이 금액은 11/1/2017까지 계속 갚아나가야만 하는 것이다. 만일 싼 이자율의 재융자로 인해 낮춰진 금액 359달러를 지금부터 4/1/2014까지 꼬박 쓰지 않고 모은다면 역시 ‘5만 달러’가 되는데, 그 모은 돈을 그 날짜로 갚아버린다면 낮은 이자율로 재융자를 하기 전의 기존에 갖고 있던 론과의 이득 차이는 ‘0’가 된다는 결과가 나온다.
한편 매월 359달러씩 모이는 돈을 가지고 어떤 방법을 써서라도 5만달러 이상의 훨씬 큰돈으로 늘려 놓을 자신만 있다면 당연히 좋은 방법이 될 것이다. 하지만 대개는 눈앞에 떨어진 돈을 써버릴 확률이 더 높아, 잘못하면 융자의 기간만 늘려 놓는 결과가 되기 쉽다는 것이다.
그러므로 15년짜리 고정론을 이미 3년 또는 그 이상의 기간이 지나도록 갖고 있었다면, 아주 큰 차의 이자율로 월 페이먼트를 크게 낮추기 전에는 재융자가 무의미해진다. 그것은 15년 론으로 3∼4년간 모기지 페이먼트를 부어왔을 경우 머지않아 이자부분으로 내는 금액보다는 집주인의 몫이 되는 원금 에퀴티 부분이 급격히 많아지는 ‘50/50 전환 포인트’를 곧 넘어서게 됨으로써, 갚아야 할 융자원금과 이자액수는 급격히 줄어들기 때문이다.
결국 현재 갖고 있는 론 프로그램에서 ‘50/50 전환 포인트’에 가까워지는 경우라면 재융자를 결정하기 전에 전문가와 함께 검토해 보는 것이 나을 것이다. 연락처 (909)641-8949, www.EZfindHome.com