요즘같이 40여년만의 최저 이자율이 진행되고 있는 때에는 낮은 이자율의 재융자를 통하여 월 페이먼트를 크게 줄일 수 있는 좋은 기회이다. 그러므로 아직 높은 이자율의 상태로 모기지 페이먼트를 내고 있는 사람들은 재융자를 하는 것이 재산 증식에 크게 보탬이 될 것이다.
하지만 낮은 이자율의 재융자라고 해서 어느 누구에게나 무조건적으로 바람직한 것은 아니며, 각 사람의 상황과 앞으로 있을 변화에 따라서는 오히려 손해를 볼 수도 있으므로, 세부적인 확인 즉 3년차, 5년차, 10년차 등의 단기 및 장기적인 이자와 원금의 페이먼트 총 액수 등을 철저히 계산해 본 후에 재융자를 결정하도록 해야 한다.
특히 앞으로 3∼6년 내(론 액수가 적고 많음에 따라 3년 또는 6년)에 집을 팔 계획이 있거나, 현재의 남아있는 페이먼트 기간이 고작 10년 정도인 경우, 그리고 현재 갖고 있는 이자율과 새로 재융자를 하려고 하는 이자율의 차이가 1%를 넘지 못하는 경우와, 또 현재의 론에 프리페이-오프의 페널티 적용 액수가 큰 경우들에서는 재융자를 하여도 별다른 이득이 없으므로 재융자를 결정하기 전에 전문가와 함께 사전 점검을 해보는 것이 좋다.
왜냐하면 위와 같은 경우들에서는 낮은 이자율을 통하여 월 페이먼트를 당장은 낮출지언정, 장기적인 계산으로는 재융자를 하기 전과 별다른 차이가 나지 않거나 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 한마디로 앞으로 남고 뒤로 손해보는 장사를 하는 격이 될 수도 있는 것이다. 대부분의 재융자 시에는 에스크로를 새로 열어야 하고, 타이틀보험, 주택 감정비, 재융자 수속비 및 융자 비용 등의 에스크로 클로징 비용이 만만치 않기 때문에 단기간 안에서는 손해가 되며, 장기간으로 갈 때에야 이익이 된다는 계산이 나온다.
예를 들어, 30년 컨포밍론의 시중 이자율이 5.75%라고 할 때, 현재 6.75%의 이자율을 갖고 있는 사람이 재융자를 한다면, 1만달러당 6.50달러의 차이로, 20만달러를 융자받으려는 사람은 매달 130달러를, 1년 동안에는 1,560달러를 절약할 수가 있다.
반면에 융자비용을 포함한 에스크로 클로징 비용으로는 경우에 따라 보통 5,000∼6,500달러 전후의 비용이 소요되므로, 이 경우에는 싼 이자율로 재융자를 하였다 해도 4년 정도는 지나야 본전이 되는 셈이며, 만일 4년 내에 집을 팔고 이사를 간다면 재융자로 월페이먼트를 낮춘 것이 헛수고가 되고 만다.
결국 재융자를 반드시 해야될 사람들의 경우로는 다음과 같다. 부동산을 앞으로 5∼6년 이상 오랜 기간 소유할 경우, 현 시중의 이자율 보다 1%이상의 높은 이자율을 갖고 있는 경우, 1∼2년 전에 집을 구입해 모기지론에 모기지 보증보험(PMI)을 내고 있는 사람이 그동안 집 값이 크게 오른 것을 이용하여 PMI를 면하면서 이자율을 낮추려는 경우, 변동론을 갖고 있는 사람의 수입이 안정적으로 바뀐 상황에서 30년 또는 15년 고정론으로 바꾸고 싶을 경우들에선 당연히 재융자를 통하여 월 페이먼트를 낮추는 것이 현명하다. 연락처 (909)641-8949, www.EZfindHome.com
케니 김<센츄리-21, D&H 동부 부동산>