집을 사기전에는 왜 집을 파는지, 판매가격은 어떻게 산정했는지 등은 반드시 물어보는 것이 좋다. 거래에 있어 뜻하지 않은 좋은 정보를 얻는 수가 많다.
주택 거품 논란에도 불구하고 드물게 보는 저금리로 집을 마련하기 위한 여건은 아주 좋은 편이다.
단독주택이나 콘도를 물색중에 있다면 샤핑에 나서기전에 가장 먼저 해야할 일은 모기지 융자기관으로부터 융자 승인을 사전(pre-approved)에 받아 두는 것이다. 모기지 브로커의 말보다는 대출을 해주는 기관으로부터 직접, 그리고 전화 보다는 서면으로 융자 사전 승인을 받아두는 것이 바람직하다.
그 다음은 집 샤핑. 매입 오퍼를 내기 전에 이런 질문들은 꼭 해봐야 한다.
▲왜 집을 팔려고 하세요? -바이어가 물어봐야 할 가장 중요한 질문이다. 집을 많이 거래해본 노련한 바이어들은 이 질문 하나로 예상치 않았던 대답을 듣게 되는 수가 많다고 말한다.
셀러나 리스팅 에이전트나 대답하기를 꺼린다면 “단지 셀러의 필요에 맞는 매입 오퍼를 넣기 위해서 그런 겁니다”라고 말하면 된다.
만족할만한 대답을 듣지 못한다면 다른 집을 물색하면 그만이고 아니면 셀러가 진짜로 팔려는 이유를 좀 더 조사해 볼 수도 있다.
놀랍게도 많은 리스팅 에이전트들이 셀러가 왜 팔려고 하는지를 모르고 있다. 그렇지만 차압될 위기라거나 직장을 타 지역으로 옮기기 때문이라는 답을 듣기도 한다. 이런 대답은 가격을 깎을 수 있는 신호다.
때로는 은퇴하여 은퇴주택이나 자식들과 가까운 곳으로 옮기기 위해서 집을 파는 경우도 있는데 이것이야말로 셀러 파이낸싱을 얻을 수 있는 황금의 기회. 은퇴하는 셀러는 수입이 필요하기 때문에 집 판 돈을 은행에 넣어두는 것보다 나은 적정선의 이자를 제시한다면 셀러 파이낸싱을 해줄 것이다. 5%나 10%, 또는 25%정도 다운페이먼트를 하고 나머지 모기지를 현 이자율과 비슷한 6%선을 제시한다면 셀러에게도 매력적인 오퍼가 될 것이다.
▲셀러는 이 집을 얼마에 샀는가-공개 정보이므로 에이전트에게 물어보면 쉽게 알 수 있다. 이 정보로 셀러와의 가격협상의 여지가 어느 정도인지 감을 잡을 수 있다. 일례로 셀러가 샀을 때 10만달러인데, 현재 동네 집 가격을 감안해 30만 달러를 부른다면 협상 여지를 대충 알 수 있다. 퍼라이머리 주택인 경우 판매 이익이 개인 25만달러, 부부공동인 경우 50만 달러까지는 면세된다는 점도 참고하면 도움이 된다.
▲셀러는 판매가격을 어떻게 산정했는가-일부 셀러나 에이전트는 셀러의 모기지와 개인적 부채를 탕감할 수 있는 만큼을 받아야겠다거나, 매년 주택가격 상승률에다 집 거주 연도를 곱해서 판매가격을 제시하는 경우도 있는데 이는 잘못된 방법이다.
같은 동네서 최근에 팔린 주택의 시장가격과 비교해서 산정하는 것이 옳은 방법이다. 리스팅 에이전트에게 서면으로 시장가격 비교 분석(Comparative Market Analysis)을 하도록 요구한다. 사려는 집과 비슷한 집들이 현재 시장에 나와 있는 가격과 최근에 판매된 가격등을 비교 분석함으로써 적정 가격을 계산할 수 있다.
▲셀러의 디스클로저 명세서를 본다-캘리포니아 주법에 따라 결함 공개 명세서(seller’s disclosure statement)에는 셀러가 알고 있는 집의 결함이 적히게 되어 있다. 브로커 역시 자신이 발견한 결함을 이 명세서에 추가해야 한다. 셀러가 집에 잘못이 있는 것을 숨긴다면 나중에 문제가 되고 소송이 생기는 것을 방지하기 위해서다.
바이어로서는 매입 오퍼를 넣을 때 전문가의 주택 결함 인스펙션 리포트를 바이어가 승인할 때에 한한다는 조건을 다는 것이 현명하다. 만약 이 리포트에서 몰랐던 결함이 발견되고 셀러가 수리를 거부한다면 바이어는 계약을 취소하고 디파짓 마니를 환불받을 수 있다.
▲이웃에 이 집에 영향을 미칠만한 계획이 있는가-리스팅 에이전트와 바이어의 에이전트는 도로 확장이나 개발계획과 같은 매입하려는 집에 영향을 미칠만한 것들이 있는지 잘 알아봐야 한다. 이런 것들은 당연히 물어봐도 된다.
물론 장기적인 도시계획이 있다고 해도 꼭 당장 그렇게 시행된다는 것은 아니지만 이 집에 잠재적으로 미칠 영향에 대해서는 에이전트에 물어서 미리 알아두는 것이 현명하다.
