30년에서 15년으로 바꾸면 월부금 20% 늘어
20만달러 융자 받았다면 월 500달러 더 내야

융자 기간이 15년짜리가 좋으냐 30년짜리가 좋으냐? 30년짜리 융자가 가장 좋은데도 은행 빚을 하루 빨리 갚겠다면서 15년짜리로 바꾸는 사람들이 많다. 30년 융자를 15년으로 단축시키면서 융자 비용까지 지불했으니 잘못된 것이다. 30년 융자를 15년으로 단축시키면서 조기상환 과태금(pre-payment penalty)까지 지불했다면 더욱 잘못된 것이다.
주택 융자금 액수가 20만 달러 정도 될 때 30년과 15년 월부금 차이는 약 500달러 정도 된다.
장사가 잘될 때는 몰라도 막상 불경기가 다가왔을 때는 500달러란 돈의 위력은 대단하다. 장사가 안될 때는 이 돈이 없어서 차압과 파산을 당하는 사람들도 있다.
장사가 잘 될 때는 30년에서 15년으로 쉽게 바꿀 수 있겠지만 장사가 안될 때는 돈이 아쉬워서 15년짜리 융자를 원상태인 30년으로 다시 바꾸어 달라고 해도 바꾸어 주지 않는다. 장사가 안될 때에 융자 신청을 해보면, 은행은 (1)현재 수입과 지출, 세금 보고서, 융자 상환 능력을 검토한다. (2)그리고 주택 가격이 떨어져 있을 수도 있다. (3)수입이 적기 때문에 융자 기간 변경마저도 거절당하게 된다. 그래서 적은 월부금을 지불하는 것이 안전하다.
어떤 사람은 30년에서 15년으로 바꾸면 이자가 더 헐하다면서 융자 비용 견적 명세서(Good Faith estimation) 서류를 내민다. 이 서류에는 현재 이자율이 5.9%인데도 6.25%로 되어 있고 융자 브로커 비용을 1포인트 받는다고 해두고는 3%를 청구해 항의 했더니 융자 브로커는 “그냥 견적 (estimation)일뿐실제는 그렇지 않다”고 해 서명해 주게 되었단다. 이런 경우에는 융자를 취소시킬 수 있다.
1. 15년 융자가 좋다고 말하는 사람들;(1) 30년 동안 이자로 지불된 액수가 원금보다도 훨씬 많다. (2)15년 융자는 30년 융자보다도 이자가 0.25∼0.375% 헐하다. (3)세금상 이자 공제 액수는 적지만 경제적으로 이익이다. 예로서, 28% 세율에 적용되는 사람이면, 10만 달러 융자에 7% 이자라고 했을 때 15년 융자는 30년보다 2만1,763달러란 세금 공제혜택이 줄어든다. 그러나 이자를 지불하지 않는 돈 7만7,273달러가 실질적인 경제적 이익이라고 말한다.
2. 15년 융자가 나쁜 이유 ; (1)융자 기간을 단축시키면 월부금 액수가 증가된다. 30년 융자를 20년으로 바꾸면 30년보다도 10% 더 지불해야 하고, 15년 단축은 20% 더 지불해야 한다. 10년으로 바꾸면 50% 더 지불해야 하므로 월부금 부담이 증가된다.
(2)융자금을 완납한 후에, 돈이 필요했을 때 집을 잡히고 융자를 받으려고 해도 융자받을 자격이 안되면 융자를 못 받는다. 만약 융자를 받게 되더라도 융자 비용이 지출되고 원금 상환해준 액수만큼 융자를 못 받는다. (3)세금상에서 이자 공제를 받는다고 해도, 겨우 자기 세율에 대한 혜택뿐이지 이자를 지불한 전체 액수에 대한 공제를 받는 것이 아니다. 예로서, 이자만 10만 달러 지불했다면 28% 세율에 적용되는 사람은 2만8,000달러의 혜택을 보는 것이지 10만 달러 전체 액수에 대한 혜택을 못 본다. (4)30년 융자는 15년 융자보다도 월부금이 적으므로 그 돈의 차액만큼 채권 등에 장기 투자하므로 은행이자 지불보다 더욱 큰 이익을 볼 수 있다. 이 돈을 찾는데는 큰비용을 지불하지 않고서 항상 현찰화 할 수 있다. (5)주택 융자는, 융자받은 날부터 매년 원금의 20%씩 지불하면 조기 상환 과태금이 없다. 그러므로 5년 만에 융자금을 완납 할 수 있다. 5년 후부터는 100% 원금을 한 몫에 갚아도 조기 상환 과태금이 없다. 자기 경제 능력에 따라서 기간을 조정할 수 있다. 이 경우에는 이자 분의 절약은 15년 융자보다도 훨씬 많이 절약이 된다. (909) 684-3000