에스크로를 오픈한 후 부동산 거래가 진행 중에 가끔 셀러와 바이어 사이에 문제가 발생하게 되어 소송하는 경우가 있는데 그 중 하나가 소송 계류(lis pendens)이다.
부동산 매매과정에서 셀러가 부동산을 팔겠다고 계약을 해놓고, 도중에 마음이 바뀌어 팔지않겠다고 할 때 바이어가 취할 수 있는 법적 행위는 상황에 따라 여러가지 다를 수 있다.
예를 들어 매매과정에서 집의 감정가격이 계속된 가격에 미치지 못하게 나왔을 경우 바이어는 분명히 협상하기를 원하고 또한 셀러는 절대 협상하기를 원치 않을 수 있다. 이럴 때 바이어는 법적인 방법을 찾게 된다.
셀러가 계약한 후 어떠한 이유로 마음이 변할 때 바이어가 이에 동의하지 않을 때 소송은 발생하게 된다.
에스크로 오피서는 에스크로가 오픈되면 약정 타이틀 보고서(preliminary title report)를 조사하며, 이 조사 과정 중에 소송계류(lis pendens)를 발견하게 되면 이것은 해당 부동산이 모종의 소송에 연루되어 있다는 뜻이다. 부동산 소유명의가 누구인지 지금으로서는 확실치 않다는 뜻을 의미한다.
따라서 타이틀 상에 먹구름이 끼어있다는 뜻이다. 에스크로 과정에는 당연히 빨간 깃발이 꽂히게 되어 에스크로가 진행될 수 없다.
또 이는 셀러가 해당 부동산의 완전 소유권을 주장할 수 없는 단계를 의미하므로 매물이 시장에 나온 것조차 불합리해질 수 있다. 따라서 리스 펜던스가 완전히 해결된 다음에 바이어는 모기지 융자취득 등을 추진하는 것이 좋다.
리스 펜던스는 법원이나 소송이 계류중인 카운티 법원의 클럭, 소송과 상관있는 변호사가 할 수 있으며 일단 부동산이 위치하고 있는 카운티의 등기소에 이를 등록한 사실을 소송 상대편에게 수신자 증명이나 등기로 우송해야만 한다.
여기에는 소송에 연루된 당사자들의 이름, 부동산의 법적 설명, 법원케이스 넘버가 수록되어 있다. 에스크로 과정에서 리스 펜던스가 발견되면 부동산 명의 이전에 관계된 모든 사람과 기관에 이 사실을 명확히 통고해야 한다.
따라서 셀러는 리스 펜던스를 철수하거나 명확히 해결하지 않고는 해당 매물을 순조롭게 매각할 수 없다. 소송 계류는 바이어를 보호하기 위한 것으로 셀러에게 경제적으로나 실질적으로 부담을 주게 된다. 소송계류가 허용되는 경우는 소유권과 점유권에 관한 진실(good faith)을 분명히 가려야 할 경우이므로 자칫 바이어가 셀러에게 끼치게 되는 경제적 손실까지 책임을 져야 할 경우가 있으므로 신중과 진실됨이 필요하다.
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이 인 희