재융자 비용은 융자 금액의 3~6%선이 적당
수수료는 1%선… 경우따라 1.5~2% 받는 곳도

18. 재융자 법적 권리와 의무: 판매자가 구입자에게 융자를 제공했는데, 판매자는 구입자에게 건축 융자를 제공한 은행보다도 저당권 순위를 하향 조정시켜 주므로 판매자의 우선순위 권리를 포기한다고 계약해 주었다. 그 후 구입자는 은행에 차압을 당했다. 처음 판매자는 돈을 못 받게 되자 소송을 했다. 비록 판매자의 융자를 은행에 저당권 하향 조정시켜 주었지만 이것은 구입시의 융자에 해당된다고 했다. 계약에 의해서 권리를 포기 당할 수 없다고 판결했다. 이 사건에 의해서 처음 융자를 제공한 은행이 다시 재융자를 주었다 하더라도 첫 융자의 변형에 해당된다는 이론이 성립되고 있다. 그래서 동일 은행에서 주택 재융자를 받게 되면 채무자 입장에서는 법적 권리를 보호받을 수 있다.
만약에 은행이 돈을 지불 못하는 사람에게 융자 조정(work out)을 했을 때도 구입시 융자에 해당된다. 그리고 과거 주인의 융자를 이전(assume) 받았거나 판매자에게 융자 책임이 있고 구입자는 판매자 개인에 대한 책임으로 융자를 받았더라도 개인적 배상책임이 없다.
19. 재융자 경비: 재융자 비용은 일반적으로 처음 주택을 구입했을 때 지불한 액수만큼 지불한다고 생각하면 된다. 융자 경비는 각 은행마다 비용 차이가 있다. 원금 이외 비용(Annual Percentage Rate)이 얼마인가를 문의해야 된다. 여기에는 이자, 포인트(points), 이외에 다른 비용 전체가 포함된 것이다.
공정거래 위원회(FTC)에 따르면 융자 경비로 전체 융자 액수의 3∼3.5%가 지출되면 적게 지출된 것이다. 일반적으로 융자금액의 3∼6%가 지출되고 있다는 보고다. 10만달러를 융자하게 경비가 3,000∼6,000달러 정도 된다는 것이다. 어떤 은행에서는 융자 제공 비용(point)을 한푼도 안 받는 곳도 많다.
융자를 제공하는 은행이나 브로커들에게, 융자 경비를 얼마 받느냐고 문의하면 대부분 사람들은 1포인트 받는다고 말한다. 즉 수수료는 융자 금액의 1%라고 말한다. 그러나 융자 액수, 신용 정도에 따라서는 1.5∼2포인트 받는 곳도 있다.
은행에 문의할 때는 포인트와 이자를 물어 보아야 한다. 일반적으로 은행은 1포인트에 대해서 1%에 대한 1/8∼1/4%의 이자율을 제시한다. 포인트를 안 받는 은행에서는 이자율이 높다. 현재의 주택에 오랫동안 거주할 것 같으면 포인트를 많이 지불하고 이자율을 낮추는 것이 현명하다. 짧은 시간이라 하더라도 5년 이상을 거주해야 융자 경비를 빼낸다. 재융자 할 때는 몇 년간 더 거주할 것인가를 생각해야 한다.
융자 브로커들 대부분은 융자금의 1% 또는 그 이상을 수수료로서 받는다. 이외에도 서류비, 융자 서류비, 서비스비, 수속비, 신용기록 검토비, 융자 브로커비 등의 별의별 명목을 다 붙여서 수수료를 챙기는 경우가 허다하다. 이렇게 되면 브로커에게 지출되는 비용이 보통 2∼3%가 된다. 여기다 은행은 은행대로 여러 가지 명목의 비용으로 2∼3% 받는다. 물론 이 속에는 에스크로 비용, 타이틀 비용 같은 것도 포함되어 있다.
융자 브로커를 통하지 않고 개인이 직접 은행에 신청하면 경비가 절약될 것이라고 생각할 수 있지만 꼭 그렇지 않다. 주택 융자 브로커가 개입되어 있으면 은행이 받을 돈을 브로커에게 챙겨 주기 때문이다. 법적으로는 금융기관은 융자 경비 제한 규정이 없다. 임의대로 받게 해 두고 있다.
대부분의 큰 은행들은 적은 은행에 비교해서 융자 경비를 적게 받는다. 워싱턴 뮤추얼 은행은 부부 신용기록 조회 비용을 16달러 받는다. 그러나 대부분의 은행은 55달러 받는다. 또한 융자를 받지 않아도 환불을 해주지 않는 은행도 있다. (909)684-3000
김 희 영
<김희영 부동산/융자 대표>