얼마나 이자 차이가 생겨야 재융자할 가치가 있나.
신문지상이나 여러 매체를 통해 독자 여러분은 재융자에 대해 많은 의견들을 접하시리라 믿는다. 그중 자주 거론되는 내용이 바로 얼마나 이자 차이가 생겨야 재융자를 할 가치가 있냐는 내용이다.
가끔씩 1% 혹은 2%가 차이나야 재융자 가치가 있다고 말하는 분들을 뵙는데 필자는 그와는 다른 의견을 갖고 있다.
융자액수, 생활수준, 나이, 주택 소유기간, 모기지 외에 다른 빛의 액수와 내용, 돈 액수에 대한 고객의 가치관을 포함해 여러 가지 많은 주변상황을 고려하지 않고 단지 1%, 2%하는 내용은 아무런 의미가 없다.
왜냐하면 10만달러(30년)에 대한 1%의 이자 차액은 월 66달러지만 똑같은 1%의 차이라 하더라도 30만달러의 융자금액에 대해서는 200달러 차이가 나기 때문이다.
200달러 차액 자체도 그렇다, 어떤 고객에게는 월 200달러가 대수롭지 않은 액수지만 많은 고객이 월 200달러면 큰 액수라고 생각한다.
잘못된 상식 중 또 한가지 예를 들면 재융자한 비용을 회수하려면 3~4년이 걸리는데 5년 뒤 이사 나갈 집을 무슨 이유로 재융자 하냐는 내용이다.
이 또한 기준을 어디에다 두느냐에 따라 달라진다. 많은 고객들은 재융자하면 4,000~5,000달러 비용이 필수적이라고 생각한다.
하지만 사실은 노 코스트(no-cost) 혹은 노 포인트(no point)를 통해 비용 없이 이자만 내릴 수 있고 이 경우 첫 달부터 손님은 이익을 보게 된다.
더군다나 5년 뒤 확실히 이사를 간다면 5년 고정으로 할 경우 4.75%로 할 수 있다. 고정관념에 자리잡은 1~2%를 깨뜨리고 현재 모기지와 새 프로그램을 유심히 비교해 보면 좋은 시기다.
오늘은 몇 가지 새로 바뀐 융자 가이드 라인을 소개한다.
첫째, 예전에는 특히 2차 융자를 할 경우 꽤나 비싼 이자를 지불하는 경우가 있었다(특히 크레딧이 좋지 않거나 에퀴티가 적을 경우). 그러나 이젠 12% 이상 은행이 손님한테 요구할 수 없게 되어서 아예 융자 승인이 안되면 안됐지 12% 이상 지불하는 경우는 없게 됐다.
둘째, 요즘 집 값이 많이 올라 집 장만한지 얼마 되지 않아 다시 재융자를 고려하는 분들이 많다. 특히 처음 집을 장만할 때 20% 이하로 다운페이먼트한 분들은 PMI나 2차가 따라다니게 마련이다.
그동안 에퀴티가 높아져 재융자를 하고 싶어도 과거에는 1년 동안은 구매가격만을 인정해 주었는데 이제 많은 은행이 1년이 안되어도 현 시세를 인정해 주므로 훨씬 많은 분들이 혜택을 보게 됐다.
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