12. 재융자 때 에퀴티(Equity) 융자 추가: 재융자를 받으면서 다른 빚을 갚기 위해 현찰로 돈을 빼 쓰는 경우가 있다. 에퀴티 융자는 대부분 변동이자로 지급되지만 드물게는 고정이자를 제공하는 곳도 있다. 변동이자는 처음에는 이자율이 낮지만 점진적으로 높게 책정되도록 만들어져 있다. 고정이자는 처음은 변동보다도 이자율이 높지만 항상 고정되어 있다.
에퀴티 라인 변동이자는 많은 융자비용을 선불, 때로는 융자 제공비용(closing cost), 어떤 곳은 계속해서 융자 수수료, 또는 매년 수수료(annual fee)를 요구하기도 한다. 에퀴티 크레딧 라인을 사용할 때는 융자금의 인출과는 상관없이 매년 회원비(annual membership)나 참여비(participation fee) 명목으로 고정적으로 지불하게 하고 있다. 돈을 인출할 수 있는 기간, 인출금 상한액과 하한액을 결정해 두기도 한다.
융자금 지불은 어떤 기간 내에 전액을 완납한 후 다시 돈을 사용하게 하기도 하고, 어떤 기간까지는 인출된 잔금을 전부 완납하도록 한다. 융자 잔금을 전부 인출하는데 따라서 월부금이 조정되기도 한다. 1986년 세법 개정으로 인해서 주택융자 이자는 과세공제 대상이지만 은행 크레딧 카드(credit card) 이자는 세금 혜택이 없기 때문이다.
융자 제공 액수: 주택감정 가격의 85%-기존 융자 잔금=주택 순수가치 융자를 제공한다. 이때에 주의할 것은 융자상환 보증보험료(PMI)를 지불하지 않을 액수로 융자받는 것이 현명하다. 신청자격은 다른 부채 지불책임, 수입, 신용 같은 것을 본 후 결정한다.
13. 융자 비용 세금공제: 재융자를 받았을 때는 세금상 공제 제한이 있다. 낮은 세율로 바꾸었기 때문에 과거보다는 이자 공제는 적어지고 세금 지출은 많아진다. 재융자를 받거나 기존 부동산을 담보로 융자를 받았을 때 지불된 융자비용은 그 해에 전체 비용을 공제 받지 못한다. 수수료(point) 경비는 전체 융자상환 기간으로 나눈 액수만큼만 매년 공제해야 하며 재융자 받은 해에 전체 액수를 공제 받지 못한다. 그리고 재융자 받은 전체 액수에 대한 이자공제가 안 된다. 재융자 금액에서 과거 융자 잔금을 빼면 순수 재산가치(equity)가 나온다. 재융자 액수에서 이 순수 재산가치를 뺀 금액에 대해서만 이자가 공제된다. 예로써 주택구입 때 받은 융자 액수가 12만5,000달러이고 지금까지 융자 원금상환이 5,000달러였고 재융자 금액이 25만달러라고 하자. 원금 잔액 12만달러(12만5,000달러-5,000달러(원금상환))를 뺀 최고 10만달러까지만 공제된다. 즉 원금이 상환된 액수는 공제 받을 수 없다.
만약에 재융자를 받으면서 에퀴티 융자로 주택수리(home improvements)를 위한 융자는 그 해에 공제를 모두 받는다.
14. 재융자 사기: (1)재융자할 때 수수료 과다청구에 대한 문제가 가장 많다. 재융자 은행이나 융자 브로커의 농간으로 사기사건이 많이 일어나기도 한다. (2)재융자할 때 소유권을 융자회사로 이전해 달라고 한 후 그 회사가 융자 제공 직후에 다른 회사에 융자를 판매하고서 공중분해 되므로 부동산을 날려 버리는 사기사건들이 있다. (3)다른 은행에 지불할 금액을 지불하지 않고 가로채는 경우도 있다. (4)신용이 나쁘다면서 이자를 1∼5% 이상 높게 받아 챙기므로 오히려 손해본다. (5)일정기간 이자율을 동결(lock in)해 준다면서 과다한 비용 청구가 있다. (6)어떤 한인은 융자 브로커 경비를 지불했는데도 융자 신청 때 7% 이자였는데 주택 첫 월부금 통고서에는 이자가 9.875%로 되어 있었다. 이자 속에 융자 경비가 더 포함되어 있었던 것이다. 이런 경우에 은행과 브로커에게 더욱 많은 수입이 발생된다. (909)684-3000