여러 건물을 관리하다 보면 자주 입주자(Tenant)와 렌트(Rent)를 조정하게 된다. 물론 건물주와 입주자와의 이익이 첨예하게 대립하므로 대단히 중요한 일이다.
월세는 대개 주위 빌딩의 현재 렌트 시세와 경제적인 여건에 의해 결정되지만 건물주와 입주자간에 서로의 입장을 이해하는 것이 매우 중요하다.
건물의 가치를 감정할 때 주택인 경우 보통 주위의 집과 비교(Comparative Method)하나 수익성 부동산인 아파트, 상가인 경우 이익금에 의해 계산하는 방법(Income Approach Method)이 가장 중요한 감정법이다.
그러므로 건물주 입장에서는 집세의 증감이 건물가치에 끼치는 막대한 영향을 생각하지 않을 수 없다. 현재 건물의 가격은 아파트와 상가의 경우가 약간 다르지만 건물을 현금으로 샀을 경우로 가정하여 세금, 보험료, 관리비 등을 제외한 연 순이익금의 약 12배 정도다(예를 들면 1년 순이익금이 10만달러면 건물가치는 약 120만달러 또는 연 수익률 8.3%다).
이 경우 건물주 입장에서 보면 집세를 10달러 올리면 일년 순이익이 120달러 증가해 건물 가격이 순이익의 12배이니 1,440달러(120×12)가 증가하게 된다.
만일 유닛 10개의 건물이면 전체 건물가격은 1만4,400달러 증가하게 된다. 그러므로 건물 월 렌트비 100달러 상승이 전체 건물 가치 1만4,000달러(100배 이상)의 가치의 상승으로 연결되므로 건물주로서는 보통 중요한 일이 아니다.
입주자의 경우 건물주와 렌트 조정이 힘들면 월세 10달러를 올리는 대신 다른 베니핏(Benefit)을 요구하여 조정하는 것이 서로 유리하다. 월세를 올리는 대신 새 페인트, 새 카펫, 새 커튼 또는 오래된 식기 세척기를 갈아 달라는 등의 요구를 할 수 있다.
건물주로서도 렌트 10달러를 올리면 1,400달러의 건물가치 상승이 일어나므로 유닛당 200~300달러의 투자는 당연히 고려하게 된다. 새 페인트를 칠하든 식기 세척기를 갈든 자기 건물이 더 좋아지는 것이 아닌가.
상가의 경우는 약간 다르다. 건물주로서는 입주자의 사업성공이 건물의 가치와 수익성을 증가시키므로 한배를 타고 있다는 생각을 갖게 된다.
입주자는 새 계약인 경우 렌트 외에 처음 자리잡을 때까지의 무료 렌트 기간 등이 조정대상이 된다. 그 후에는 보통 장기간(3~10년) 리스 계약을 하고 내부 시설물도 입주자가 관리하고, 보통 세금 및 관리비도 입주자들이 모아 내므로 결국 주위건물의 렌트 시세가 중요한 렌트 조정의 잣대가 된다.
건물주로서 주의할 점은 만일 리스 계약서에 매년 소비자 물가지수에 맞춰 렌트를 조정하게 돼 있으면 그때그때 잊지 말고 조정하는 것이 중요하다.
만일 매년 30달러 이상 올릴 수 있는 것을 잊고 있다가 몇 년 후에 한번에 200달러를 올리려하면 많은 무리가 따르게 된다.
또 그렇다고 계약서에 매년 최소 6%를 올릴 수 있게 되어 있다고 계속 올리면 10년 후에는 렌트가 거의 두배가 되어 입주자가 사업을 할 수 없게돼 빈 유닛이 생기면 훨씬 더 큰 손해가 될 수 있으니 항상 주위의 렌트 사정 등 여러 면을 고려하여 조정하는 것이 현명하다.
결국은 건물주와 입주자는 한배를 타고 있기 때문이다. (562)924-1411

성민경
<에이스 부동산>