<지난주 계속>
5. 이자 내릴 때마다 재융자 : 이자가 내려 갈 때마다 재융자 받는 사람이 있는데 이것은 재산 가치를 늘리는데 도움이 안된다. 주택 구입비만 더 늘리는 셈이 되고 비용만 늘려 나간다.
6. 재융자 받은 주택 판매 : 재융자 받은 후 5년 이내에 주택을 판매 할 때는 재융자 받은 비용을 공제 못한 기간만큼 손실이 발생된다. 재융자 비용이 추가로 증가되기 때문에 주택 판매 때는 추가된 비용만큼 집 값을 받을 수 있을지 계산해야 된다.
7. 30년 융자를 15년으로 단축 : 재융자 할 때 흔히 실수하는 것은, 기존 융자 상환 기간을 단축시키는 것이다. 30년짜리 융자가 가장 좋은데도 불구하고 어떤 사람은 15년 또는 7년으로 단축시키는 사람들이 있다. 융자 기간을 단축시키면 큰 실수를 하는 것이다. 융자 기간 단축은 경제적 부담을 더욱 늘리게 된다. 주택 융자기간이 30년이라고 하더라도 아무런 과태금을 지불하지 않고서 5년 이내에 융자 잔금을 완납할 수 있다.
8. 현 은행에 재융자 신청 : 재융자는 현재 주택 월부금 지불하는 은행에 신청하면 다른 은행을 통해서 재융자 받는 것보다 이자율도 좋고 융자 비용도 적게 지불될 수 있다. 어떤 은행은 현 손님에게 현재 이자로 낮추어 주는 수수료로 75만달러를 요구하더라는 손님도 있었다. 현재 은행을 통해서 신청하면 융자 브로커한테 지불할 돈도 절약되고 다른 경비도 절약된다. 예로써, 20만 달러 융자에 현재 은행에서는 재융자 비용을 3,000달러 달라고 한다. 만약에 브로커를 통해서 다른 은행으로부터 재융자를 받으려면 융자 비용으로 보통 6,000∼8,000달러 요구한다. 그러므로 현재 은행에 재융자를 신청하면 20만달러 융자에 5,000달러 정도 절약된다. 물론 은행과 융자 액수에 따라서 비용 차이가 있다. 다른 은행을 통해서 융자받을 때는 융자 브로커를 잘 활용하면 금전적 혜택을 볼 수 있다. 현 은행을 통해서 받는 것이 또 좋은 점은, 만약에 차압을 당하여 은행에 손해가 가더라도 은행에 대한 법적 배상책임이 없다는 것이다. 그러나 B은행에서 재융자를 받아 기존 A은행에 지불하는 재융자가 있을 수 있다. 이때는, 훗날 B은행이 손해를 보았을 때는 채무자에게 배상책임이 있다. 그러므로 현재 은행에서 재융자 받는 것이 안전하다.
9. 신용기록 수정 후 재융자 신청할 것 : 다른 은행 융자를 구입하는 제2 금융기관인 패니매(Fannie Mae)에 의하면 신용이 좋은 사람이 7% 이자를 받는다면 나쁜 사람은 10.5% 또는 그 이상의 이자로 융자를 받는다는 보고가 최근에 있었다. 그리고 융자 조건도 더 나쁜 조건으로 받게 되었다는 것이다. 융자 신청할 때 제시받는 이자율은 신용기록이 월등히 좋은 사람에게 해당된다. 현재 30년 고정이 6% 이자이지만 융자 신청하는 과정에서, 신청자 신용에 문제가 있으니 이자율이 1∼5 % 높아져야 된다고 통고해 오는 경우가 있다. 이런 때에 은행이나 융자 브로커로부터 사기를 당할 수 있다. 실제 받을 이자보다도 높은 이자(above par)로 끌어들이므로 은행과 브로커 수입이 올라가기 때문이다.
10. 재융자 때 기존 융자 조건 변형: 융자 기간을 단축 또는 증가시키는 것, 변동 이자를 고정 또는 이와 반대로 바꿀 수 있다. 이자율을 일시 묶어(lock in) 둘 수도 있다. 이때에 이자율이 올라가지 않고 떨어져야 한다는 조건으로 만들 수 있다. 보통 30∼60일까지를 동결시켜 준다.
11. 융자 경비 흥정 : 수수료가 비싸면 다시 흥정을 해라. 융자 비용 청구는 은행마다 다르고 비용 명칭도 은행마다 다르다. 융자 브로커 수수료도 법으로 정해둔 것이 없다. 어떤 은행은 브로커한테 리베이트(rebate)도 준다. (909)684-3000