9.11사태가 터진지 벌써 일년이 지났다. 지난해 9월쯤 미국 경제가 다시 살아나는 듯 작은 움직임이 있었지만 상상을 초월하는 테러 사태로 지금까지 미 경제는 맥을 못 추고 있다. 그로 인해 사상 최저의 주택이자 시대를 맞고 있지만 유가 상승과 이라크와의 전쟁이라는 변수가 있어 불안하다.
유가 상승은 바로 인플레이션으로 이어질 수 있고 이자는 오르게 마련이다. 이라크와의 전쟁은 주식시장을 뒤흔들어 놓을 수 있고 주식시장이 좋지 않으면 이자는 떨어진다. 즉 이자는 올라갈 수도, 내려갈 수도(많이는 기대않는 것이 좋음) 있는 갈림길에 있다. 여하튼 독자 여러분들은 이 좋은 이자를 그냥 지나쳐 버리지 말고 현재 모기지와 비교해 득은 취하고 실은 버릴 수 있는 여유를 가졌으면 한다.
오늘은 변동 모기지와 현실을 비교해 보자. 요 몇 년 사이 많은 주택구매자들이 변동모기지로 주택 융자를 하고 있다. 변동이자는 쉽게 말해 이자가 오르내릴 수 있는 것인데, 이자를 오르내리게 하는 기준을 인덱스라고 한다. 융자자는 인덱스와 은행의 이윤(마진)의 합을 월 페이먼트로 지불한다. 여기서 중요한 것은 인덱스의 움직임이다. 인덱스는 크게 7~8가지가 있는데 조금씩 차이는 있지만 이자가 올라가면 따라 오른다는 것에는 의심의 여지가 없다. 물론 캡(cap)이라는 상한선이 있어 마냥 올라가지는 못하지만 12~13%는 올라갈 수 있다.
너무도 오랫동안 저금리 정책에 혜택을 받고 살아온 우리는 80년대 초를 잊어서는 안 된다. 그 당시 이자는 15% 이상이었다. 비록 15%가 아니더라도 인덱스가 8~9%만 돼도 고객은 캡에 맞먹는 12~13% 이자를 은행에 지불하여야 한다. 만약 2~3년 살다가 이사갈 집이면 모를까 오래 살고 싶은 집이라면 이자가 좋을 때 꼭 고정으로 바꾸시기를 권해 드리고 싶다. 이 경우 또 하나 문제되는 것이 바로 프리 페이먼트 페널티이다.
이는 일정한 기간 내에 돈을 갚을 경우 벌금을 내는 것이데, 주로 1~3%, 기간으로는 1~5년이 있다. 많은 분들이 이 벌금 때문에 재융자를 포기하는데 이 이상 어리석은 짓은 없다. 예를 들어 1년만 기다리면 벌금이 없어지는데 왜 비싼 벌금내면서 지금 재융자를 하느냐고 물을 만한 분이 계시리라 믿는다.
만약 1년 후에도 지금 같이 5년 고정이 5.375%, 30년 고정이 5.875% 라면 당연히 기다리는 게 좋지만 1년 뒤 이자는 오를 확률이 훨씬 높기 때문이다. 3%의 페널티는 0.375% 싼 이자로 충분히 커버하고도 남기 때문이다. 즉 20만달러 융자금액에 페널티가 3%일 경우 6,000달러의 벌금이 있지만 새로운 융자금액 20만6,000달러(페널티 포함)에 5.875%이자가 일년 뒤 20만 달러(페널티 없음) 융자에 6.25% 이자보다 월 페이먼트는 저렴하기 때문이다.
(562)404-8860