세금 법 1031조항은 투자 부동산 판매에서 일반적으로 일어나는 자산매각소득(capital gain taxes)을 연기할 수 있는 최고의 방법 중에 하나로 제공된다.

교체(exchange)는 부동산을 교환 하는데 있어서 자산 매각 소득의 이익금(realization)을 연기할 수 있는 법으로 부동산 주인에게 실질적으로 재투자를 더 할 수 있도록 한다.

부동산에 대한 특혜 세율이 없는 요즘 이 세법이 부동산 소유자들에게 가장 인기 있는 세금 절약 또는 세금 연기 수단으로 등장하고 있다.

이 세법은 납세자의 이익금이 유사한 자산에 투자되어 있는 한 이익금이나 손실에 대해서 세금을 유보한다는 것이다.

1031 교환은 세금을 면제 해주는 것이 아니라 세금을 나중에 내도록 유보해 주는 법이다.

위에서 말한 유사한 부동산이란 범위가 광범위 한데 아파트에서 토지로, 토지에서 상업용 건물로, 상업용 건물에서 다른 건물 구입 등 취득하는 자산의 형태가 바뀔 때도 이 조항에 적용될 수 있다.

연방국세청이 정한 1031 교환 조항의 몇 가지 조항은 다음과 같다.

1)교환하려는 자산은 투자목적으로 당초 소유하고 있던 것이어야 하며 교환을 통해 새로 매입하려는 자산도 투자 목적으로 구입하는 것이어야 한다.

2)교환시 거래되는 부동산이 투자나 영리용 자산이 아닐 경우 이 세법의 적용에서 제외된다. 즉 개인용 주택이나 차량은 이 세법에 해당되지 않는다.

3)교환시 거래되는 자산은 같은 종류의 자산이어야 한다.

4)부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 이내에 구입할 적당한 새 부동산을 결정해야 한다.

5)납세자의 부동산 소유권을 이전한 날로부터 180일 이내 혹은 세금보고 만기일인 다음해 4월15일가운데 어느 날짜이든 빠른 날짜 내에 에스크로를 종결하여야 한다.
만약 세금보고 만기일인 다음해 4월15일까지 에스크로를 종결하지 못하면 180일의 기간이 단축되므로 IRS 양식 4868을 사용, 국세청에 세금보고를 연장하여야 한다.
개정세법 7506조항에 의하면 180일 되는 마지막 날이 토요일이나 일요일 또는 공휴일인 경우 180일 이전에 지목된 자산 소유권이 취득 또는 에스크로가 종결되어야 하므로 공휴일 전에 새 부동산 매입(소유권 이전까지)이 끝나야 한다.

6)부동산 소유권이 동업(partnership)으로 된 부동산은 1031 교환을 할 수 없다. (부동산 교환시 Federal Register Vol.56, No.84, May 1, 1991 규정 참고)

7)1031 교환에 무형자산(Intangible Personal Property)과 감가상각 자산(Nondepreciable Personal Property)은 해당되지 않는다. 상표권, 권리금, 상품재고, 주식, 채권등의 교환은 1031 대상이 되지않는다.

8)1031 교환은 1대 1교환만이 아니라 여러 자산의 교환에도 해당된다.

9)1031 교환이 과세 대상이 되지는 않지만 이를 본인의 세금보고와 함께 당해 연도에 연방국세청에 보고해야 하는데 이때는 IRS 8824양식을 사용하면 된다.
만일 1031교환이 관계자간에 이루어졌다면 8824양식을 향후 2년간 계속하여 보고해야 한다. 여기서 관계자란 배우자, 자녀, 부모, 형제 및 그들이 50%이상의 지분을 가진 법인, 파트너십 등이 모두 해당된다.
(213)389-8300