10. 장사 잘되는 입주자: 장사 잘되는 입주자가 있으면 건물주가 임대 연장을 안 해주고는 건물주가 차지해 버리는 경우가 있다. 이외에도, 동일 업종의 새 입주자를 찾아서는 과거 입주자보다도 월등히 높은 임대료를 올려 받으므로 당장 건물주에게 큰 이익이 된다. 장사 잘되는 자리이므로 프리미엄 지불하라고 한다. 고층 건물을 소유한 한인 건물주가 이 방법을 택한다는 것이다.


11. 정부 수용: 정부 수용 때는 임대가 취소되며 건물주가 정부 보상금을 전부 챙기며 입주자는 수혜 받지 못한다는 계약이 있다. 법조문에는, 입주자에게 권리금, 이사비용, 재산손실 청구를 할 수 있다. 그런데도 임대 계약에는 입주자 몫까지 건물주가 차지한다고 해 두고 있다. 그렇다고 해서 건물주가 입주자 권리금을 차지할 수 있는 것은 아니다. 물론 법원은, 입주자에게 보상권리가 있다고 인정한다. 그러나 한 사건에서는 입주자에게 임대가 취소되었고 미래 임대 연장권(option)도 취소되었기 때문에 권리금을 보상받지 못한 판결이 있다.


12. 천재지변, 화재: 화재나 천재지변으로 영업을 못해도 입주자는 임대료를 계속 지불해라! 만약에 입주자가 어떤 기간까지 돈을 지불하겠다고 했으면 지불해야 할 의무가 발생될 수 있다. 그러나 화재, 지진으로 건물 붕괴, 공사로 사업을 할 수 없는데도 입주자에게 계속해서 임대료를 지불하라는 것은 법 집행이 어렵다. 건물주가 이런 처지가 되었으면 임대료를 지불할 것인가? 건물주도 입주자 입장을 바꾸어놓고 생각해 봐야 한다.


13. 상가 내에서 장소 이전: 장사가 잘되는 장소인데 갑자기 건물 내의 다른 곳으로 이전하라고 요구한다. 임대 계약서에 이런 조항이 있다. 대형 1층 상가 안에서 사진관을 운영하던 윤씨는 2층 뒷문 쪽으로 옮기라는 건물주 요구에 황당해했다. 결국 문을 닫고 말았다. 임대 계약서에 보면 건물주가 입주자 장소를 이전할 권리가 있다고 되어 있었다. 이런 경우에는 임대를 취소할 수 있고 보상을 받을 권리를 주장해야 한다.


14. 법률 준수: 입주자에게 법을 준수하라고 한다. 새 법률 준수를 위한 비용을 입주자에게 지불하라고 한다. 입주자가 건축한 것도 아니고 설계한 것도 아니다. 특히 석면제거, 환경법, 지진 보강공사, 장애인 보호법을 새 법에 따르려면 수십만달러에서 수백만달러 비용이 지출될 수 있다.

입주자는 사업상 필요한 상행위에 대한 새 법률만 준수하면 되고 건물주는 부동산 책임을 지도록 해야 한다. 예로써 마약을 판매하지 말라, 21세 이하에 담배 판매하지 말라는 법률만 준수하면 된다. 왜, 입주자가 부동산이나 건물 보완 시설비용을 지불해야 한단 말인가.


15. 임대권 이전: 사업체를 팔고 나가려는데 건물주가 임대권 이전 허락을 안 해주는 경우가 허다하다. 임대 이전을 허락하되 새 입주자에게는 임대료를 50% 올려 받겠다고 하므로 구입자가 도망가서 사업체 판매를 못하게 되는 경우도 있다. 사람 미치게 만드는 경우다. 임대 양도 허락을 빠른 시일 내에 허락해 주지 않고 질질 끌어버리는 사이에 구입자는 도망간다. 건물주가 ‘합당한 사업적 판단’에 의한 결정에 의해서 부결하지 않았을 때는 위법이다. 다른 사람에게 양도 못하게 함으로 사업체 판매를 못해서 피해를 당한다. 임대 이전 서류검토 비용이라면서 돈을 받는 곳도 있지만 안 받는 곳도 많다. 그러나 서류 검토비로서 50달러를 요구하는 곳이 있는가 하면 100달러, 심한 곳은 750달러를 요구하는 곳도 있다. 임대 기간이 3년 남았을 때는 이전 허락을 못해 준다는 계약서도 보았다.


LA 한인입주자 김행키 자동차는 양도허락을 해주지 않아 일방적으로 계약 해제를 하고 떠났다. 법원은, 김씨가 건물주에게 68만1,761달러를 배상하라고 판결했다. 임대권을 새 구입자에게 양도해 주고 떠났지만 새 입주자가 임대료를 지불 안 하면 팔고 나간 입주자에게도 책임이 부과된다. 그러므로 건물주는 새 입주자와 새 임대계약을 함으로써 과거 입주자에게 책임이 없도록 해야 된다. 또 입주자가 채무동결 파산신청을 하면 임대권에 대한 책임은 소멸된다. 건물주는 입주자들이 돈벌이를 잘 하도록 잠재력을 개발해야 건물주가 성공한다. 입주자에게 횡포를 부리면 입주자들도 앙갚음한다. 건물주가 수백만달러의 피해보상을 당할 수 있다. 건물 소유주는 천상천하 유아독존적 존재가 아니다. 우물안 개구리 신세를 벗어나서 입주자 입장이 되어야 된다.

김희영 김희영 부동산/융자 (909)684-3000