주택(부동산)을 사고 팔거나 주택(부동산)의 월 페이먼트를 낮추기 위해 좋은 이자율로 부동산의 재융자를 받을 때 발생하는 여러 종류의 증서들이 있다. 때로는 사고 파는 매매가 아니더라도 재융자의 과정을 거치지 아니하고도 부동산 소유주가 급히 자금이 필요하여 자신의 주택이나 소유하고 있는 부동산을 담보로 개인에게나 사채업자에게 자금을 융자받는 경우도 있다. 이때도 채권자가 채무자에게 담보 관련 서류에 서명을 받아두고 또 카운티에 등기하는 증서들이 발생하게 된다.
높은 이자율의 주택 융자를 갖고 계셨던 분이 낮은 이자율로 월부금의 부담을 줄이고자 하여 재융자를 신청하신 분이 있었다. 사업을 하시던 분이라서 많은 자금의 회전이 필요하셨는지, 1차 순위인 정규 주택 융자외에 2차, 3차의 주택 담보 저당권이 등기되어 있는 것을 등기보증보험의 조사 보고서에서 알게 되었다.
그 분의 설명으로는 그 빚들은 이미 갚은 지 오래 되었다는 것인데 등기상에는 아직도 여전히 빚이 있는 상태로 남아 있는 것이었다. 융자기관에서 빌리고자 하는 금액은 현재 등기상에 있는 1차, 2차, 3차를 다 합친 빚 보다 적은 금액이었고, 여하튼 1차를 제외한 2차, 3차의 등기정리 서류가 있어야 새 융자기관에서는 융자허락을 받을 수 있었다.
2차, 3차의 저당권 채권자들을 찾아서 재양도증서의 등기를 위하여 서류를 받아야 하는데 오래된 일이라서 그 채권자 되시는 분들도 관련 서류를 찾지 못하였다. 소정의 절차를 거쳐 등기서류 정리는 하였고, 융자도 잘 받았지만 제 때 등기정리를 하지 못한 관계로 불필요한 정신 노동과 시간, 비용 등이 허비되었던 사례였다.
위와 같은 사례를 피하기 위해 필요한 부동산에 관련된 증서들 몇 가지를 소개한다.
우선 부동산 구입이 끝날 때 판매자로부터 받는 양도증서(GRANT DEED)가 있다. 이 양도증서에는 양도인(GRANTOR)과 양수인(GRANTEE )이 각각 누구인가를 명시하며, 행정구역 주소와 관련 양도세 등이 명시되며 양도인이 서명을 한다.
권리포기증서(QUITCLAIM DEED )가 있는데 이것은 단어 그대로 부동산 소유권에 대한 권리 주장을 포기하는 것이다. 예를 들면 부부중 한 사람만 등기를 하여야 할 때 그 상대 배우자가 등기권 배우자에게 서류에 서명하여 줌으로써 전면 등기권을 허용하는 것이다.
신탁증서(DEED OF TRUST)란 융자기관이나 개인이 부동산을 담보로 하여 융자를 하여 줄 때 담보물 설정관계, 융자 금액, 여러가지 제반 사항 등이 명시되어 있는 서류로써 채무자가 서명한다.
위에 열거한 서류들은 반드시 공증인 앞에서 서명하며, 또한 공증인의 서명과 날인이 있어야만 등기할 수 있는 서류들이다. 또 신탁증서 서류에 서명할 때 같이 서명하는 약속 어음(PROMISSORY NOTE)이 있다. 내용으로는 융자기관, 금액, 이자율, 상환기간, 월부금, 체납 및 선납벌금 관계등이 명시되며 채권자가 융자 완납 때까지 보관하였다가 지불 완료 때 채무자에게 돌려주는 것이다.
재양도 신청서(REQUEST FOR FULL RECONVEYANCE), 재양도 증서(FULL RECONVEYANCE)는 융자완납이 이루어진 후 등기되어 있는 신탁증서(DEED OF TRUST)를 등기상에서 풀어주는 서류로써 채권자가 서명하여 등기함으로써 부동산 담보 설정권이 끝나는 것이다. (213)389-8300
