요즘 고객들로부터 이구동성으로 받는 질문이 있는데 부동산 가격이 언제까지 오를지, 향후 경기를 어떻게 보는지 등으로 요약된다. 고객들의 이러한 질문들은 당연한 것이며 스스로에게도 하루에 몇 번씩 던져 보는 질문이다.

최근 조사한 통계에 따르면 다이아몬드바, 월넛, 로랜하이츠 등 소위 LA동부지역의 올해 2·4분기 주택시장은 지난해 동기에 비해 매매건수는 17%가 줄어든 반면 평균가격은 무려 24% 상승했다. 고객들의 위와 같은 질문에 똑 부러지게 해답을 줄 수 있는 전문가는 없다고 본다.

이에 대한 답은 좀 더 거시적으로 멀고 크게 내다봐야 하지 않을까 사료된다. 첫째, 부동산 시장에서 가장 주시해야 할 사항은 역시 인구 동향이다. 주위의 인구가 어떻게 변하고 있는가를 면밀하게 분석하는 것은 부동산 투자 결정의 핵심요소다. 미 상무부는 매 10년마다 미국 전체에 대한 인구조사(Census) 결과를 발표한다.

2000년 4월에 발표된 자료에 따르면 미국 전체의 인구는 2억8,000만명이며 캘리포니아주의 인구는 3,400만명으로 미 전체 인구의 12%로 1위를 차지하고 있다. 그리고 1990년 4월에 비해 가장 많이 증가한 12개 주들 중 6개주는 서부에, 나머지 6개주가 남부 소위 ‘선 벨트’(Sun Belt) 지역에 자리하고 있는 것으로 나타났다.

미국인은 여전히 일자리와 좋은 기후를 찾아 계속 서부와 남부로 가고 있음을 확인할 수 있다. 앞으로 이런 추세는 가속될 전망이다. 이유는 미국 인구의 4분의1을 차지하고 있는 소위 베이비부머 세대의 나이가 40대 초반∼50대 후반으로 향후 10년간 은퇴하는 인구는 늘어갈 것이며 은퇴생활의 선호지역이 서부와 남부이기 때문이다. 캘리포니아는 지난 100년간 매 10년마다 최소 13%에서 크게는 65%까지 평균 35%라는 놀라운 추세로 인구증가를 가져왔다.

각 카운티는 어떤가. 캘리포니아의 총 59개의 카운티 중 LA카운티의 인구가 950만명으로 1위이며 이는 캘리포니아 인구의 4분의1에 해당하는 수치이다. 그리고 매 10년마다 20% 이상 인구증가를 보는 카운티중 대부분이 남가주와 중가주다. 참고로 리버사이드 카운티는 32%, 샌버나디노 카운티는 20.5%의 증가를 기록했다.

이러한 인구변동 추이에서 유출해 낼 수 있는 결론은 남가주에서의 부동산 투자는 장기적인 계획 아래에서는 안전하고 건실한 매듭을 가져오는 훌륭한 대상이라는 점이다. 둘째, 1991∼95년에 경험했던 30% 이상의 부동산 가격 하락이 재현될까하는 우려는 당시의 배경 설명으로 답을 구할 수 있다고 본다.

20세기 세계 경제는 자본주의 진영과 공산 진영간의 대립상태라는 큰 틀에서 짜여왔다. 80년대 말∼90년 초반에 발생한 구 소련(Soviet Union)의 붕괴는 이제까지의 틀을 심하게 흔들었고, 이로 인한 파장은 엄청났다.
캘리포니아에서 국방산업과 우주항공산업은 무역, 영화, 하이텍, 관광산업과 더불어 주된 산업이었고 소련의 붕괴로 인한 타격은 캘리포니아의 경제를 크게 손상시키기에 충분했다.

따라서 부동산가의 하락은 그 폭이 30% 이상인 결과를 가져왔다. 앞으로는 이러한 불가항력적으로 큰 틀이 무너지는 요소는 자연재앙을 빼 놓고는 거의 없을 것으로 판단되며, 따라서 지난 번과 같은 큰 폭의 하락은 없을 것으로 UCLA의 앤더슨 경제 연구소는 전망한다.

부동산 경기는 여전히 강세를 유지하고 있다. 모기지 이자율이 40년만에 가장 낮은 6%선이 당분간 유지될 전망이고 보면 이런 강세는 계속될 것으로 본다. 절기를 타는(Seasonal) 주택시장은 10월부터 1월까지는 약간 둔화현상을 보일 것이다. 바이어들은 이때를 이용하는 것이 바람직하다고 본다. (626)786-4500