하자 검사는 반드시 해야<문> 나는 현재 살고 있는 집을 지난해 6월에 샀다. 집을 살 때는 몰랐던 문제점들이 이사를 간 후 드러나기 시작했는데 플러밍, 루핑과 기초에 심각한 문제가 있다는 것을 알게 됐다. 나는 이사를 간 후 30일 내에 이 같은 문제점들을 셀러에게 통보했는데 셀러는 도무지 책임을 지려고 하지 않는다. 집에는 앞뒤로 베란다가 있는데 앞 베란다는 금이 가 있고 결국 무너져 내릴 것이 확실하며 뒤 베란다 역시 문제가 많다. 뒤 베란다의 문제점을 가리기 위해 스타코를 새로 뿌리고 페인트도 칠했다.
나는 집을 사면서 20%를 다운페이먼트로 내놨고 이미 이 같은 문제점들을 고치기 위해 1만3,000달러나 썼기 때문에 더 이상 돈이 없는데 주택보험회사는 내가 이 문제점들을 내달까지 고치지 않으면 주택보험을 취소하겠다고 통보해 왔다.
변호사를 고용해 소송을 해야만 하나. 만약 그렇게 해야 한다면 어떻게 좋은 변호사를 찾을 수 있나. 셀러나 부동산 브로커나 연방주택청(FHA)이 법적 책임을 져야 하지 않는가.
<답> 귀하의 질문을 볼 때 하자 여부를 알기 위해 홈 인스펙터를 고용했다는 얘기가 없기 때문에 집을 사면서 하자 검사를 하지 않은 것으로 보인다. 이 점에서 귀하는 결정적으로 실수를 한 것이다. 만약 셀러나 브로커가 서면으로 하자 상태를 공개하지 않았다면 그 역시 문제가 있을 수 있다는 조짐이었다.
셀러나 브로커에게 법적 책임을 묻기 위해서는 먼저 이들이 집을 팔기 전에 하자에 대해 알고 있었다는 사실을 입증해야 한다. 이 경우에는 동네 이웃으로부터 이런저런 얘기를 알아볼 수 있을 것이다. 동네 이웃은 좋은 제보원이면서 증인이기도 하다. 연방주택청이 이 문제에 대해 책임을 져야 하는 것은 아니다.
믿을 만한 변호사가 누구인지를 아는 것도 쉬운 문제는 아니다. 우선은 해당 지역의 브로커협회에 전화해 협회 고문변호사로부터 누가 괜찮은 변호사인지를 알 수 있다. 그러나 이 때는 협회 고문변호사가 브로커 편을 들 가능성이 있다는 사실도 알아야 한다.
오퍼에는 조건부 구매 조항 넣어야<문> 나는 이제 처음으로 집을 사려고 한다. 최근 집을 한 채 봤는데 그 집은 내가 원하는 모든 점을 구비하고 있다. 그래서 이번 주 내로 오퍼를 내려고 하는데 일단 오퍼를 낸 다음 홈 인스펙터의 하자 보고서를 읽고 나면 의무적으로 그 집을 사야 하나.
<답> 귀하의 주택구매 오퍼 내용에는 주택 하자검사 보고서를 읽고 난 후 하자가 없을 때에만 집을 살 것이라는 조건이 포함돼야 한다. 이 조건을 포함시킨 상태에서 에스크로를 열었을 때에는 하자검사 보고서를 통해 셀러가 알면서도 공개하지 않은 하자가 있다는 사실이 밝혀지지 않을 경우에는 반드시 매물을 사야 한다. 다른 말로 하면, 하자검사 결과 심각한 잘못이 없다면 그 집을 반드시 구매해야 한다는 얘기다.
전문적인 인스펙터를 고용해 매물에 대한 하자검사를 할 때는 반드시 인스펙터를 동행해 문제가 발견될 때마다 인스펙터와 문제에 대해 상의해야 한다.
하자검사 결과와 함께 에스크로를 열 때 자주 사용되는 조항이 하나는 렌더가 최소한 집의 시가를 인정하고 부동산 융자를 별문제 없이 해줄 수 있을 때만 매물을 구매한다는 것이다. 이렇게 되면 집을 감정해 집 값이 오퍼 가격에 미치지 못한다는 것을 명분을 앞세워 아무런 벌칙 조항 없이 구매를 하지 않을 수 있다.
